Geachte mevrouw, heer,

Onlangs heeft het Nibud op verzoek van Aedes een onderzoek ingesteld naar de betaalbaarheid van de huurverhogingen, een partij met een duidelijk belang in het huurbeleid.

Namens de Huurders Belangen Vereniging (HBV) Mijndenhof maken wij ons grote zorgen over de gevolgen van deze communicatie en willen wij u enkele vragen en kanttekeningen voorleggen. Wij rekenen op een inhoudelijke en transparante reactie.

1. Onafhankelijkheid en rol in het politieke debat
Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Aedes, een organisatie met een duidelijk belang bij positieve communicatie over huurverhogingen. Dit roept vragen op over de onafhankelijkheid van het Nibud en de mogelijke invloed die het rapport heeft op het lopende politieke debat over huurbevriezing.
Vraag: Welke stappen onderneemt het Nibud om zijn onafhankelijkheid daadwerkelijk te waarborgen wanneer onderzoek wordt uitgevoerd in opdracht van partijen met een eigen belang? Hoe voorkomt u expliciete of impliciete beïnvloeding?
Vraag: Hoe ziet het Nibud zijn rol in het publieke en politieke debat? Acht u het gepast dat conclusies over ‘betaalbaarheid’ juist nu breed worden uitgedragen, terwijl de politieke discussie over huurbescherming op een cruciaal punt staat?

2. Huurquote als maatstaf: te beperkt?
Een daling van de gemiddelde huurquote klinkt bemoedigend, maar dit gemiddelde verhult de werkelijkheid van grote groepen huishoudens met lage of kwetsbare inkomens. Voor wie op of onder het sociaal minimum leeft, kan zelfs een ‘gematigde’ huurverhoging onbetaalbaar blijken.
Vraag: Hoe verantwoordt het Nibud het gebruik van de huurquote als maatstaf zonder onderscheid te maken naar inkomenspositie? Acht u deze maatstaf geschikt om iets zinnigs te zeggen over werkelijke betaalbaarheid voor álle huurders?

3. Betaalbaarheid: objectief of politiek gekleurd?
In uw rapportage wordt het begrip ‘betaalbaar’ gepresenteerd als een objectief gegeven, terwijl dit sterk afhankelijk is van uitgangspunten, aannames en persoonlijke omstandigheden.
Vraag: Op basis van welke normen beoordeelt het Nibud of een huur ‘betaalbaar’ is? Hoe borgt u de objectiviteit hiervan? En waar begint het politieke of beleidsmatige kader dat richting geeft aan uw oordeel?
Voorstel: Wij verzoeken het Nibud aanvullend kwalitatief onderzoek te doen naar hoe huurders zelf de betaalbaarheid en redelijkheid van hun woonlasten ervaren. Deze inzichten zijn essentieel voor een evenwichtiger benadering.

4. Kwetsbare groepen: signalering of bescherming?
Het is positief dat het Nibud erkent dat inkomens van bepaalde groepen – zoals alleenstaande ouders in de bijstand en gepensioneerden – achterblijven. Tegelijk vragen wij ons af of signaleren voldoende is.
Vraag: Doet het Nibud ook concrete aanbevelingen aan beleidsmakers om deze groepen effectief te beschermen tegen verdere druk op hun bestaanszekerheid?

5. Betaalbaarheid in de vrije sector: structureel onderbelicht
Het recente onderzoek richt zich vooral op sociale huurders bij woningcorporaties. De grote groep huurders in de gereguleerde en geliberaliseerde particuliere sector blijft buiten beeld, terwijl zij vaak hogere woonlasten en minder bescherming kennen.
Vraag: Waarom ontbreekt structureel onderzoek naar betaalbaarheid voor huurders in de vrije sector? Acht het Nibud het verantwoord om uitspraken over huurbeleid te doen terwijl deze groeiende groep wordt genegeerd?
Daarnaast constateren wij dat middenhuurwoningen van €1.000 tot €1.200 per maand voor modale inkomens nauwelijks meer te dragen zijn.
Vraag: Acht het Nibud een huur van €1.200 per maand acceptabel voor een huishouden met een modaal inkomen?
Vraag: Zou een tijdelijke huurbevriezing in deze vrije sector – waar marktwerking overheerst en regulering beperkt is – niet effectiever zijn om huishoudens te beschermen?
Tot slot vragen wij aandacht voor het effect van stijgende WOZ-waardes op het woningwaarderingsstelsel, waardoor de bovengrens op gereguleerde huren in de praktijk verdwijnt.
Vraag: Acht het Nibud deze ontwikkeling maatschappelijk verdedigbaar?

6. Slotbeschouwing: versterk de stem van huurders
Wij waarderen de expertise van het Nibud, maar vinden dat uw rol als onafhankelijk kennisinstituut ook meebrengt dat u zich nadrukkelijker inzet voor de belangen van huurders – zeker in een tijd waarin de wooncrisis diepe sporen trekt.
Oproep: Betrek naast cijfermatige analyses structureel de ervaring en beleving van huurders in uw onderzoek. Alleen zo kan het debat over betaalbaarheid recht doen aan de realiteit van mensen.

Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet.

Met vriendelijke groet,
Namens de HBV Mijndenhof,
Douwe Zeilmaker