De Federatie HCS vroeg aan Peter Hendriks (Follow the Money) te factchecken wat de club van projectontwikkelaars en grondeigenaren, de Neprom, beweert over de nadelige effecten van de aanstaande huur-regulering in de vrije sector. Dit is zijn conclusie: Neprom zaait paniek.

Volgens Neprom-directeur Jan Fokkema keren pensioenfondsen zich af van de Nederlandse woningmarkt. Dit is volgens hem het gevolg van de plannen om de huren in de vrije sector te reguleren. Is dat zo logisch als het klinkt?

Volgens Neprom, de belangenbehartiger van de projectontwikkelaars, gaat het helemaal de verkeerde kant op met de bouw van woningen. Op 21 juli zat Neprom-directeur Jan Fokkema zowel bij RTLZ als bij BNR Radio om de noodklok te luiden. Hij stelde dat de productie van woningen kan terugvallen tot 50.000 per jaar, in plaats van dat de beoogde stijging tot 100.000 wordt gerealiseerd. Oorzaak: de plannen van Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, om ook de huren in de vrije sector te laten afhangen van het aantal punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) dat een woning heeft.

Niet langer zou dan de wet van vraag en aanbod het huurniveau in de vrije sector bepalen, maar de huurcommissie. Fokkema beweert dat de pensioenfondsen daardoor veel minder interesse hebben om te investeren in de bouw van huurwoningen. Het is eigenlijk merkwaardig dat de hoogste lobbyist van de projectontwikkelaars meent de belangen van de pensioenfondsen te moeten behartigen, maar daarvoor zal hij zijn redenen hebben. 

WOZ-plafond
De Neprom-directeur beweert dat regulering van de huren in de vrije sector de huurinkomsten drukt. Dat effect zou worden versterkt doordat er sinds een jaar een WOZ-plafond geldt binnen het puntenstelsel. 

Dat laatste vraagt enige uitleg. In 2014 besloot Stef Blok, de toenmalige minister van Wonen, dat de WOZ-waarde van een gereguleerde huurwoning onderdeel moest zijn van het puntenstelsel. Daarmee werd de locatie van de huurwoning opeens heel belangrijk, want een appartement in het centrum van Utrecht heeft een veel hogere WOZ-waarde dan een vergelijkbaar appartement in Delfzijl. 

Sinds een jaar geldt er echter een zogeheten WOZ-plafond, de WOZ-waarde mag nu maximaal 33 procent van het totaal aan huurpunten uitmaken. Zonder dat plafond zouden er huurwoningen zijn in de vier grote steden, waarbij de WOZ-waarde zelfs 70 procent van het puntentotaal vormen. Dat WOZ-plafond drukt de huur in de grote steden. 

Gouden tijden
In hoeverre snijdt de redenering van Fokkema hout? Er valt veel op af te dingen. Om te beginnen werd in opdracht van Rutte lll onderzoek gedaan naar de huurniveaus in de vrije sector. De uitkomsten zijn te lezen op pagina 71 van de Staat van de Woningmarkt 2021. Daar valt te lezen dat 72 procent van de verhuurde woning in de vrije sector onder de huurprijs zit die de puntenwaardering aangeeft (*). Daar zit dus geen pijn.

Verder moeten we vaststellen dat de institutionele beleggers met name in de grote steden jaren gouden tijden hebben beleefd. Stel je voor, je investeerde als belegger 15 jaar geleden een bedrag in de bouw van huurwoningen. Je hebt de huurprijs zo gekozen dat de investering een gezond rendement opleverde. Dan blijkt opeens dat door de run op de grote steden de vraag naar woningen in de vrije sector enorm toeneemt. Die groeiende vraag en het beperkte aanbod maakte het mogelijk om de huren regelmatig flink te verhogen. 

Een bekend voorbeeld waren de huurwoningen van Bouwinvest op het Java-eiland in Amsterdam. Daar verhoogde verhuurder de huren jaarlijks zo meedogenloos, dat de oorspronkelijke bewoners gedwongen waren om te verhuizen. Van 2010 tot 2015 stegen de huren daar met 22 procent, bij een minimale inflatie. In tijden van een stagnerende loonontwikkeling breng je mensen zo bewust in de problemen. Toch waren dat soort huurverhogingen redelijk normaal in steden als Amsterdam en Utrecht. Dat is lekker voor een belegger, de oorspronkelijke investering blijft gelijk, maar het jaarrendement neemt jaarlijks alleen maar toe, net als de waarde van het pand trouwens.

Geesten zijn rijp
Pensioenfondsen hebben woningen in hun beleggingsmix als een soort alternatief voor de onaantrekkelijk geworden obligaties: laag rendement, maar ook een heel laag risico. Die enorme huurstijgingen waren alleen maar mooi meegenomen. Men wist heel goed dat die forse jaarlijkse huurstijgingen eindig waren. Door die jarenlange gekte in de vrije sector klonk de roep om regulering natuurlijk steeds luider en nu zijn de geesten er blijkbaar rijp voor. 

We zitten ook nog met de vraag of Fokkema’s bewering klopt, dat regulering van de huren de rendementen van de beleggers doet dalen. Wat opvalt is dat de lobbyist in zijn betoog niets zegt over hoe de prijs van bouwgrond tot stand komt en daar zit ‘m juist de crux. Er bestaat geen prijslijst van stadsgrond, de grondprijs wordt per project volgens de zogeheten residuele methode berekend.

Hoe werkt die? Een belegger wil een stuk bouwgrond in de stad kopen. De eigenaar vraagt wat hij erop wil bouwen. Dat blijkt een appartementenblok te zijn met 40 woningen van 4 ton per stuk. De verkoopwaarde is dus 16 miljoen euro, maar de bouwkosten bedragen 12 miljoen. De redenering is dat de marktwaarde van een woning bestaat uit de grondprijs plus de bouwkosten. De marktwaarde is 16 miljoen en de bouwkosten zijn 12 miljoen. Het verschil tussen die twee, 4 miljoen euro, geldt als de waarde van de grond.

Rendement overeind
Bij huurwoningen ga je uit van de verkoopwaarde in verhuurde staat. Als de huuropbrengsten door invoering van het puntenstelsel lager worden, dan daalt de waarde in verhuurde staat van die woningen natuurlijk ook. Je kunt er immers als belegger minder geld mee verdienen. Het verschil tussen de verkoopwaarde in verhuurde staat en de bouwkosten wordt kleiner en dat verschil is de waarde van de grond. Die goedkopere grond zorgt ervoor dat het uiteindelijke rendement op de investering behoorlijk overeind zal blijven.

Conclusie: Fokkema’s betoog klopt niet en zal geen invloed hebben op de invoering van het puntensysteem en de bouwproductie.

Peter Hendriks

(*) “Van de circa 430.000 woningen in het middensegment wordt het overgrote deel (72 procent) verhuurd voor een huurprijs lager dan de maximale huur behorend bij het aantal WWS-punten van de woning. Circa 21 procent heeft een huurprijs tot 115 procent, 6 procent van 115 procent tot 130 procent en 2 procent meer dan 130 procent van het genoemde maximum”. (Staat van de Woningmarkt 2021, pagina 71).
In enkele regio’s kunnen middenhuur-woningen niet verhuurd worden tegen een hogere huur. Puntenhuur eisen in bv. Roermond betekent leegstand. Ook de staat van woningen speelt een rol. Afgezien van bepaling van de prijs, geldt dat regulering toegang gaat geven tot de Huurcommissie.