Verduurzaming VvE’s.
Aandachtspunt voor huurdersvertegenwoordigers bij verduurzamings- en renovatieplannen voor gemengde wooncomplexen met een VvE en een commerciële verhuurder, zoals in Nellestein, Amsterdam.
Daarbij liften commerciële verhuurders in een VvE mee met de subsidie en financieringsmogelijkheden die via de VvE aan appartementsrechteigenaren worden verleend. En zo financieren ze hun (achterstallig) groot onderhoud, terwijl de huurders een extra huurverhoging krijgen. Deze extra huurverhoging moet stoppen.
Steeds vaker zijn er voor VvE’s subsidie- en financieringsmogelijkheden voor het opstellen en uitvoeren van verduurzamings-/renovatie plannen. Daarin wordt groot (achterstallig) onderhoud gecombineerd met verduurzamingsmaatregelen zoals b.v. dak- en gevelisolatie, HR++ of triple glas inclusief kozijnen, vloerisolatie en zonnepanelen voor algemene elektra. Voor alle bewoners levert dat meestal enige verbetering op van wooncomfort, kostenbesparing energiekosten, CO²-uitstoot vermindering en soms verlaging van servicekosten. Vaak wordt het energielabel verbeterd. De waarde van het vastgoed stijgt. Maar…
Voor de huurders betekent dit:
– dat de grote verhuurder vraagt in te stemmen (70%) met de VvE plannen en de extra huurverhoging wegens verbetering van wooncomfort, (voor groot onderhoud geen huurverhoging!);
– verhoging van maximale huurprijs door extra WWS-punten voor beter energielabel;
– en doorwerking in WOZ-waardepunten door waardevermeerdering vastgoed.
Voor de grote verhuurder en appartementsrecht eigenaren betekent dit:
- mogelijkheid om groot (achterstallig) onderhoud te laten uitvoeren via voordelige leningen, met zeer gunstige voorwaarden (lage rente, lange looptijd, circa 20 jaar, geen extra afsluitkosten, mogelijkheid om vervroegd af te lossen bij het Nationaal Warmte Fonds.
- vaak geven provincies en/of gemeenten nog rentekorting op die lening;
- vaak geven provincies en/of gemeenten subsidie voor projectkosten zoals energiebesparingsonderzoeken, opstellen plannen, haalbaarheidsonderzoeken enzovoort;
- de eigen bijdrage aan de VvE wordt wel verhoogd gedurende circa 20 jaar, maar aanzienlijk minder dan wanneer ze direct zouden moeten betalen voor (achterstallig) groot onderhoud zonder deze subsidies en financieringsmogelijkheden;
- de waarde van hun bezit stijgt;
- extra huuropbrengsten voor grote verhuurder directna afloop van de werkzaamheden, los van de jaarlijks huurverhoging. Die extra verhoging werkt tot in het oneindige door in de huurverhoging, terwijl als de leningen na circa 20 jaar stoppen er geen sprake is van huurverlaging.
Verdiep je als huurdersvertegenwoordiger, zo mogelijk samen met het VvE bestuur, in de financiële kant van de verduurzamingsplannen.
- Welke leningen worden aangevraagd?
- Welke subsidies?
- Welke waardestijging wordt verwacht?
- Wat zou het groot onderhoud gekost hebben zonder verduurzamings-maatregelen en dus zonder huurverhoging?
- Al jaren lekkages via daken die al lang nieuwe dakbedekking hadden moeten krijgen?
- Nu huurverhoging omdat er ook wat isolatiemateriaal onder de nieuwe dakbedekking gelegd wordt?
En laat je niet te gemakkelijk afschepen met het argument dat verbetering van wooncomfort tot huurverhoging mag leiden. Tocht is achterstallig onderhoud.
De commerciële verhuurders, die vaak ook veel woningen met gereguleerd huurcontract verhuren, hebben voor de afschaffing van de verhuurdersheffing (nu voor het tweede jaar) geen enkele afspraak gemaakt hoe dit geld ten goede te laten komen aan hun huurders die daar wel via huurverhoging voor betaald hebben en geen aanspraak op eenmalige huurverlaging konden maken bij een laag inkomen. Bovendien passen deze verhuurders ook nog steeds de inkomensafhankelijke huurverhoging toe, terwijl ze helemaal niet investeren in nieuwbouw. Pure winst, terwijl de huren vaak al ver boven de sociale huurgrens liggen en er geen enkel betaalbaar alternatief is voor deze ‘scheefwoners’ om door te stromen.
Meer lezen over dit onderwerp? Met foto van Nellestein.
N.B. In de subsidievoorwaarden: Voor woningen die in het bezit zijn van rechtspersonen, anders dan corporaties, zoals BV’s ontvangt de vve geen subsidie. Geen achterstallig onderhoud is ook een voorwaarde.
