Voor u ligt de eerste nieuwsbrief van 2024
Het bestuur van de Federatie HCS wenst u allen voorspoedig 2024. Het wordt een jaar van nieuwe politieke waarheid. Een nieuw kabinet, in welke samenstelling dan ook, krijgt te maken met grote uitdagingen op het gebied van inkomensbeleid en volkshuisvesting. Het bestuur volgt de ontwikkelingen op de voet en zal, daar waar nodig, de politici wijzen op onze standpunten met betrekking tot de volkshuisvesting.
Op onze website www.federatiehcs.nl kunt u meer info vinden over onze activiteiten. Wij werken er momenteel aan om met name het aangeslotenen gedeelte beter ingevuld te krijgen en meer interactief voor u te maken.
Raadsadres gemeente Amsterdam januari 2024: verzoek aanscherpen subsidie voorwaarden verduurzaming VvE’s
Stop het meeliften van commerciële verhuurders met subsidies en goedkope financieringsmogelijkheden voor VvE’s
Aandachtspunt voor huurdersvertegenwoordigers bij verduurzamings- en renovatieplannen voor gemengde wooncomplexen met een VvE en een commerciële verhuurder, zoals in Nellestein, Amsterdam. Daarbij liften commerciële verhuurders in een VvE mee met de subsidie en financieringsmogelijkheden die via de VvE aan appartementsrechteigenaren worden verleend. En zo financieren ze hun (achterstallig) groot onderhoud, terwijl de huurders een extra huurverhoging krijgen. Deze extra huurverhoging moet stoppen.
Steeds vaker zijn er voor VvE’s subsidie- en financieringsmogelijkheden voor het opstellen en uitvoeren van verduurzamings- en renovatieplannen. Daarin wordt groot (achterstallig) onderhoud gecombineerd met verduurzamingsmaatregelen zoals dak- en gevelisolatie, HR++ of triple glas inclusief kozijnen, vloerisolatie en zonnepanelen voor algemene elektra.
Voor alle bewoners levert dat meestal enige verbetering op van wooncomfort, kostenbesparing op energiekosten, CO2-uitstoot vermindering en soms verlaging van servicekosten. Vaak wordt het energielabel verbeterd. De waarde van het vastgoed stijgt. Maar…
Uw advies over huuraanpassing 2024
Binnenkort kunt u weer de adviesaanvraag over de komende huurverhoging verwachten. De Federatie wil graag weten hoe u daar op gaat reageren en wil u daarbij helpen met voorbeelden en advies. Stuur uw concept naar ons e-mailadres: info@federatiehcs.nl dan publiceren wij deze op de website.
Huren in de vrije sector stijgen in een jaar tijd met 8,5%
De huren in de vrije sector zijn in een jaar tijd met gemiddeld 8,5% gestegen, blijkt uit cijfers van woningverhuursite Pararius.
In het vierde kwartaal was de gemiddelde maandhuur €18,01 per m². Als je dat omrekent naar een huurwoning van 75 m² dan komt dat neer op €1350,00.
Een jaar eerder, eind 2022, was de gemiddelde maandhuur per m² nog €16,59. Een woning van 75 m² kostte toen €1244,00.
Huurwoningen in de vrije sector waren in 2023 woningen met een huur boven de €808,00.
Er zijn grote regionale verschillen. Van de vijf grootste steden stegen de huren het hardst in Rotterdam (+9,6%). Maar met €19,18 per m² was een huurder daar nog wel een stuk goedkoper uit dan in Amsterdam. Want daar betaal je € 27,28 per m², een stijging van 5,9%.
Eindhoven was de enige van de grote vijf steden waar de huren op jaarbasis daalden, met 1,4% naar €17,67 per m².
Het gaat hierbij om de huur voor nieuwe huurders. Voor zittende huurders is de jaarlijkse huurverhoging aan regels gebonden. Vorig jaar was die maximaal 4,1%, dit jaar wellicht maximaal 5,5 %.
Huurprijswijzigingsbedinging geliberaliseerde huurcontracten
In 2023 heeft de Amsterdamse kantonrechter een justitiële bom gelegd onder huurverhogingen in de vrije sector. Onder andere werd in een vonnis van de rechtbank Amsterdam in een procedure van Bouwinvest tegen een huurder het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst als oneerlijk en dus nietig in de zin van de Europese Richtlijn 93/13 EG (Richtlijnoneerlijke bedingen) beoordeeld. Een huurovereenkomst die de huurder en verhuurder aangaan moet volgens de richtlijn leesbaar en begrijpelijk zijn voor de doorsnee huurder en er moet een goede reden worden gegeven om de huurverhoging door te voeren.
Wat is een huurverhogingsbeding?
Een huurverhogingsbeding is de paragraaf in een huurovereenkomst waar staat met hoeveel en wanneer de verhuurder de huur mag verhogen. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Een veelgebruikt beding in de commerciële verhuursector gaat uit van een verhoging die gelijk is aan de CPI index, met daarbovenop een maximum percentage (bijvoorbeeld 2,5% of 5%) dat de verhuurder vrij is om te bepalen. De manier waarop dit in veel huurcontracten staat is voor een normale huurder moeilijk te lezen en begrijpen, én geeft de verhuurder een oneerlijk recht om de huur te verhogen met een bedrag dat niet bekend was bij de huurder op het moment dat de overeenkomst wordt gesloten.
Op basis hiervan is het huurverhogingsbeding dat in het contract stond ‘vernietigd’, waardoor met terugwerkende kracht alle huurverhogingen die de verhuurder had doorgevoerd teruggedraaid worden.
Intussen is er in twee andere zaken eveneens uitspraak gedaan door de rechtbank in Amsterdam waarin dezelfde lijn gevolgd wordt. Ook hier werd het huurverhogingsbeding door de rechter gezien als in strijd met het Europees consumentenrecht en zijn deze huurverhogingen oneerlijk verklaard en is het beding vernietigd.
Inmiddels zijn er zogenaamde prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Deze vragen zijn bedoeld om richtlijnen vast te stellen voor rechters als ze een dergelijke zaak in behandeling krijgen. In afwachting van het antwoord is het nog maar de vraag of de uitspraak en de gevolgen van de uitspraak uiteindelijk stand zullen houden in de praktijk. De mogelijkheid bestaat dat er in het voordeel van de verhuurder wordt besloten, of dat slechts een bepaald deel van het beding als oneerlijk wordt aangemerkt. Reken uzelf (en de huurders) dus nog niet rijk.
Wat kunt u alvast doen?
Allereerst is het belangrijk om te benadrukken dat eventuele juridische stappen altijd genomen dienen te worden door de huurder zelf. Daarnaast is het in verband met de prejudiciële vragen en de verwachting dat antwoorden daarop op zijn vroegst tegen het einde van dit jaar te verwachten zijn, waarschijnlijk niet het juiste moment om naar de rechter te stappen. Wij weten wel dat een aantal huurdersverenigingen van plan zijn hun leden van een standaardbrief te voorzien, waarmee zij als individuele huurder in afwachting van meer duidelijkheid hun rechten jegens de verhuurder voorlopig veilig kunnen stellen door onder verwijzing naar de motivering van het vonnis van de Amsterdamse rechtbank een beroep te doen op de nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding in hun huurovereenkomst.
Als huurdersvereniging is het aan te bevelen om nu al in kaart te brengen of een dergelijk (oneerlijk) huurverhogingsbeding wordt toegepast in oude, huidige en toekomstige vrije sector contracten. Als een beding wordt toegepast, kan het ongevraagde advies aan de verhuurder worden gegeven om deze in de toekomst eerlijker, leesbaarder en duidelijker voor huurders te maken, zodat ze wel binnen de Europese Richtlijnen vallen.
Daarnaast raden wij aan om nu al met de verhuurder het gesprek aan te gaan over de gevolgen van deze ontwikkeling. Op de langere termijn (na uitspraak van de Hoge Raad) én in het geval dat de prejudiciële vragen en de gevolgen hiervan in het voordeel van de huurder uitvallen, zal de verhuurder moeten aangeven hoe bedingen in nieuw te sluiten huurovereenkomsten de toetsing aan de Richtlijn 93/13 EG wel zullen doorstaan en op welke wijze zittende huurders tegemoet gekomen zullen worden als gevolg van hun beroep op de nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding in hun huurovereenkomst.
Concept Woonvisie Gemeente Rotterdam
Op 16 en 17 januari 2024 heeft de raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitengebied inspraak bijeenkomsten gehouden voor alle betrokkenen. Veel organisaties hebben daar dankbaar gebruik van gemaakt. Zo ook de Federatie HCS. De samenvatting van ons commentaar dat is ingezonden:
-
Er is te weinig aanbod betaalbare middenhuur (tot ca max €1150 per maand).
-
Huren stijgen jaarlijks in die sector met gemiddeld 5% hetgeen voor veel huurders de vraag opwerpt: kan ik hierover 5 jaar nog wel blijven wonen?
-
Rotterdam geeft aan de landelijke ontwikkelingen op volkshuisvesting (wetgeving) te volgen maar toont weinig eigen initiatief om die ontwikkeling te verbeteren c.q. te sturen.
-
Wij kennen in Nederland drie soorten huurders die alle drie verschillend behandeld worden en verschillende (of geen) rechten hebben) t.w. corporatiehuurders, zittende huurders particuliere (vrije) sector en nieuwe huurders particuliere (vrije) sector. Het wordt tijd dat het onderscheid verdwijnt en wetgeving en regels op alle huurders gelijk van toepassing zijn.
-
Gepensioneerden hebben geen mogelijkheid door te stromen als zij naast de AOW ook een aanvullend pensioen hebben en net iets over de grens voor de sociale sector heen gaan. Verkopen van hun huidige (vaak grote) woning is een mogelijkheid maar ter vervanging daarvan iets anders kopen is praktisch onmogelijk en betaalbaar aanbod middenhuur is niet voorhanden. De huidige z.g. babyboomgeneratie die nu massaal met pensioen is kan geen passende woning (flat en dergelijke) vinden in Rotterdam.
-
Ouderen hebben vaak te maken met een verlaging van hun inkomen als gevolg van pensionering, overlijden partner en dergelijke, waardoor zij buiten hun schuld in de problemen komen in een veel te dure woning. Hoewel de doorsnee bewoner daar niet openlijk over spreekt, weet de Federatie HCS uit ervaring dat veel oudere huurders in de commerciële sector een te groot deel van hun netto-inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
-
Bij nieuwbouw betaalbare middenhuur stelt de gemeente een instandhoudingstermijn van 15 jaar. Dat is te kort… dit moet tenminste 20 jaar zijn, of beter nog 25 jaar.
-
Het reguleren van middenhuur en duurder wordt door de eigenaren vaak aangemerkt als een aantasting van hun recht op eigendom. Volstrekte onzin. Dat recht als eigenaar wordt niet aangetast. Er bestaat geen recht op rendement en dat is de crux. Woningen als een verdienmodel is onjuist. Om die reden moet de (landelijke) overheid wel reguleren en huurders beschermen. De eigenaar heeft over de jaren veelal het voordeel van de waardestijging van het object en dat moet voldoende zijn.
Ontwerpwetsvoorstel voor verlenging maximale jaarlijkse huurstijging vrije sector naar Raad van State
De ministerraad heeft er op voorstel van minister De Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties mee ingestemd om voor het ontwerpwetsvoorstel nog eens drie jaar een maximale jaarlijkse huurverhoging te hanteren in de vrije sector en voor te leggen aan de Raad van State voor advies. Het voorstel houdt in dat de maximaal toegestane huurverhoging gelijk wordt aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling plus 1%. Die verlenging moet ingaan vanaf 1 mei 2024 en geldt dan tot 1 mei 2027.
Noodzaak maximum blijft
De maximering van de jaarlijkse huurstijging in de vrije sector geldt sinds 1 mei 2021 en werd geregeld met het initiatiefwetsvoorstel van voormalig Tweede Kamerlid Nijboer. Onderdeel van het voorstel was om de noodzaak voor de maximering na (bijvoorbeeld) twee jaar opnieuw te evalueren.
Zekerheid over woonlasten
Huurcontracten in de vrije sector worden zonder verlenging na 1 mei 2024 niet meer beschermd tegen excessieve huurprijsstijgingen. Met de maximering wil het kabinet huurders in de vrije sector langer meer zekerheid geven over hun woonlasten en de betaalbaarheid daarvan.
VvE beheerders moeten aan kwaliteitseisen gaan voldoen maar ook beheerders namens eigenaren in de vrije huur sector
De overheid moet kwaliteitseisen stellen aan VvE-beheerders om gebrek aan professionaliteit tegen te gaan. Dat vindt de Vereniging Eigen Huis (VEH), de belangenorganisatie van huiseigenaren.
Op dit moment is VvE-beheerder een vrij beroep. Iedereen kan zich dus zo noemen. Maar als het aan de huiseigenarenbranche ligt, verandert dat. Zo zouden beheerders gecertificeerd moeten worden en moeten er eisen komen op het gebied van opleiding, een klachtenregeling en het gebruik van modelovereenkomsten.
De Federatie HCS vindt dat hetzelfde ook geldt voor de beheerders namens eigenaren in de commerciële huursector. Huurders worden onvoldoende beschermd door de WOHV (Wet Overleg Huurder Verhuurder). De vele discussies tussen huurder organisaties en hun ‘beheerder’ geven duidelijk aan dat ook hier eisen aan gesteld moeten gaan worden.
