In 2022 veranderen een aantal regels voor huurders en woningzoekenden. Wat is de maximaal toegestane huurverhoging? Kom je in aanmerking voor huurtoeslag of misschien wel een huurverlaging? De Federatie HCS zet de belangrijkste veranderingen voor huurders in de commerciële sector op een rij.

Huurprijsgrenzen in 2022

 Jouw huurprijsgrenzen in 2022 hangen af van de categorie waarin je huurt. In welke van de categorieën jouw huurwoning valt kan je makkelijk bepalen. Dat is afhankelijk van wie jouw verhuurder is en wat de huurprijs is. De prijsgrenzen worden door de overheid bepaald en ieder jaar aangepast. In dit overzicht staan alle prijsgrenzen voor 2022.

Gereguleerde particuliere sector: De rekenhuur is maximaal € 763,47 (prijspeil 2022) per maand. Je hebt hierdoor een gereguleerde ofwel een sociale huurwoning. Maar er is één belangrijk verschil met de meeste woningen en kamers in de sociale huursector. Jij huurt niet van een woningcorporatie, maar van een particuliere eigenaar of bedrijf.  

 Vrije huursector: De rekenhuur is hoger dan € 763,47 (prijspeil 2022) per maand. De rekenhuur is de kale huur plus de kosten van sommige servicekosten die je betaalt.

 De rekenhuur is de kale huur plus sommige servicekosten. In dit artikel leggen we uit wat dit precies is en hoe je de rekenhuur kan berekenen.

Jaarlijkse huuraanpassing in 2022

De overheid stelt het percentage of bedrag vast waarmee een verhuurder de huurprijs mag verhogen. Het bedrag of het percentage is afhankelijk van de huursector en inkomen.

 Huurders in de vrije sector

In de vrije sector mogen verhuurders volgend jaar de huur met maximaal 3,3 procent verhogen. Tot 1 mei 2024 stelt de overheid de maximale huurprijsstijging vast op een maximum van inflatie + 1%. Het inflatiepercentage wordt jaarlijks berekend met gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

 Huurders in de gereguleerde sector

De huurprijsstijging voor huurders in de gereguleerde sector is per 1 januari 2022 nog niet bekend gemaakt. Dit is de maximale huurprijsstijging voor huurders met een huurprijs niet hoger dan €763,47 per maand (prijspeil 2022) of huurders die in het jaar dat zij in hun huurwoning kwamen wonen een huurprijs hadden gelijk aan of onder de liberalisatiegrens. Dit kan je controleren op de site van de huurcommissie.

 Inkomensafhankelijke huurverhoging in gereguleerde sector

Dit jaar verandert de manier waarop een maximale inkomensafhankelijke huurverhoging berekend wordt. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een gereguleerde huurwoning een hogere huurverhoging van maximaal €50 of €100 geven. Het maximale bedrag is afhankelijk van twee inkomenscategorieën: hoge middeninkomens en hoge inkomens.

 Tabel inkomenscategorieën voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (prijspeil 2021*)

*) De inkomensgrenzen worden per 1 januari 2022 geïndexeerd. Deze zijn per 01-01-2022 nog niet gepubliceerd.

 De huurverhoging is alleen toegestaan als de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel niet wordt overschreden. Dit is de maximale huurprijs op basis van het aantal punten dat een woning heeft. Op de site van de huurcommissie kan het aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs berekend worden. Maak altijd bezwaar als de nieuwe huurprijs hoger wordt dan de maximale prijs op basis van het puntenaantal. 

Recht op huurtoeslag

Huurders met een laag inkomen en een huurprijs onder de huurtoeslaggrens hebben recht op huurtoeslag. In 2022 moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Een huurwoning met een rekenhuur ofwel kale huur in combinatie met sommige servicekosten onder de € 763,47.

• Een eenpersoonshuishouden mag maximaal €31.747 aan vermogen hebben en een tweepersoonshuishouden maximaal €63.494. Had je op 1 januari een hoger vermogen? Dan heb je in heel 2022 geen recht op huurtoeslag.

• Het inkomen moet onder een bepaalde grens blijven. In het verleden was er een bedrag waar een huishouden onder moest blijven. 

• Sinds 2020 geldt er geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag. De combinatie van de huurprijs en het inkomen bepaalt of iemand recht heeft op huurtoeslag. Met de rekenhulp van de belastingdienst kan je uitrekenen of je huurtoeslag kan krijgen.

Alle huurders die aan de voorwaarden voldoen kunnen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het maakt niet uit of de verhuurder een woningcorporatie, particuliere verhuurder of een belegger is. Huurders in de commerciële sector met een gereguleerd huurcontract, ofwel een rekenhuur onder de € 763,47, kunnen huurtoeslag aanvragen.

Huurtoeslag bij een huurprijs boven de huurtoeslaggrens

Huurders die huurtoeslag ontvangen verliezen dit niet als de huurprijs door een jaarlijkse huurverhoging boven de huurtoeslaggrens stijgt. Dit noemt de belastingdienst verworven recht. Maar als de huurtoeslag werd stopgezet vanwege een te hoog inkomen of te veel vermogen verdween ook het verworven recht. Het was hierna niet meer mogelijk om ooit huurtoeslag aan te vragen voor deze woning.

Per 1 januari is dit veranderd. Als een woning in het verleden een huurprijs had waarmee een huurder recht had op huurtoeslag, kan een huurder opnieuw in aanmerking komen voor huurtoeslag als het inkomen of het vermogen daalt. Op de site van de huurcommissie staat een lijst met de huurliberalisatiegrenzen uit het verleden. Als jouw huurwoning in het jaar dat je er kwam wonen een huurprijs had die gelijk aan of lager was dan de huurliberalisatiegrens kan je vanaf nu weer in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Twee voorbeelden

 Voorbeeld 1: Recht op huurtoeslag

Een huurder in Arnhem heeft een huurprijs van €900,- per maand. Toen de huurder hier kwam wonen was het inkomen te hoog om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Maar in 2015 toen de huurder hier kwam wonen had de woning een huurprijs van €700,- per maand. Inmiddels is deze huurder gepensioneerd en voldoet hierdoor aan de inkomens- en vermogenseis voor huurtoeslag. In 2015 was de huurliberalisatiegrens €710,68,- en hierdoor heeft deze huurder per 1 januari weer recht op huurtoeslag.

Voorbeeld 2: Geen recht op huurtoeslag

Een huurder in Utrecht heeft een huurprijs van €1000,- per maand. Deze huurder is in 2017 in dit appartement gaan wonen voor een huurprijs van €760,- per maand. In het afgelopen jaar in het inkomen van deze huurder erg gedaald en is de woning te duur geworden. De huurliberalisatiegrens was in 2017 een huurprijs van €710,68. Dit betekent dat deze huurder in een vrijesectorwoning is gaan wonen en niet in aanmerking komt voor huursubsidie.

Maximering WOZ-aandeel in de huurprijs

De afgelopen jaren is de WOZ-waarde van huizen hard gestegen en door het grote aandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS) zijn veel huurwoning in grote steden in de vrije sector terecht gekomen. Op 1 januari 2022 had een nieuwe regeling in moeten gaan die het aandeel van de WOZ-waarde in de huurprijs zou beperken tot maximaal 33% van het puntenaantal voor een huurwoning. 

Op dit moment wacht het kabinet echter nog op advies van de Raad van State over deze maatregel. Hierdoor is de startdatum van 1 januari 2022 niet gehaald. De huurcommissie verwacht dat deze maatregel op 1 februari 2022 wel van start zal gaan en heeft inmiddels een aangepaste huurprijscheck online gezet.

Daarom leggen wij hier ook alvast uit wat deze maatregel inhoudt en welke huurders hiermee een huurverlaging kunnen krijgen. 

De maatregel geldt alleen voor een specifieke groep huurders:

• Het puntenaantal van een woning moet hoger zijn dan 142 punten. Op dit moment staat 142 punten gelijk aan een kale huurprijs van 749,62. De regeling gaat uit echter alleen uit van woningen met een prijs boven de liberalisatieprijs. In 2022 is de liberalisatiegrens € 763,47, naar verwachting zal het puntenaantal hierop worden aangepast.

•  Het aandeel van de WOZ-punten is groter dan 33%.

 Twee voorbeelden

Kan een huidige huurder ook een huurverlaging krijgen?

De maatregel beperkt het aandeel van de WOZ in het puntensysteem bij nieuwe verhuren. Zittende huurders kunnen alleen gebruik maken van deze maatregel als de huurprijs in het jaar dat het huurcontract van start ging onder de liberalisatiegrens was. De vraag is dus of de huurwoning bij ingang van het huurcontract een sociale of een vrije sector huurwoning was. 

Dit kan je controleren op deze site van de huurcommissie.

 Overige uitzonderingen

Nieuwere woningen die gebouwd zijn voor de vrije sector:

• Dit zijn woningen met als bouwjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en hebben zonder het WOZ-aandeel een puntenaantal van 110 of hoger.

Kleinen nieuwbouwwoningen in Amsterdam en Utrecht:

• Dit zijn woningen in COROP-gebied Amsterdam: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn en Waterland.

• Dit zijn woningen in COROP-gebied Utrecht: Amersfoort, Baarn, De Bilt, Bunnik, Bunschoten, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen, De Ronde Venen, Soest, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenberg en Zeist.

• De bouw van deze woningen is gestart in 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022.

• De woningen hebben een oppervlakte kleiner dan 40m2.