Geachte mevrouw van Campen, beste Kristel,
Krachtens de Overlegwet vraagt Vesteda advies aan de bewonerscommissie Boston m.b.t. haar voorgenomen huurprijsbeleid.
Het advies vanuit de bewonerscommissie is om de huren niet te verhogen, en in sommige gevallen zelfs te verlagen.
Dit advies baseren wij op de volgende punten:
– De vorige week aangenomen Wet Maximering Huurprijsverhoging en de bevriezing van
gereguleerde huurwoningen.
– De betaalbaarheid van de huur en leegstand in het complex.
– De kwaliteit van het geleverde.
– Het niveau van de zgn. marktconforme huur.
– Het rendement voor de verhuurder.
– De reeds door Vesteda in gang gezette “bevriezing” van de aanvangshuren
Middels deze brief zullen wij deze argumenten stapsgewijs doornemen.
Wet maximering huurprijs
Op 23 maart jl. werd het initiatiefvoorstel Nijboer Wet Maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde sector in de 1e Kamer door nagenoeg alle partijen aanvaard (slechts de fracties van FvD en Fractie Otten waren tegen). In deze wet staat dat verhuurders in de vrije sector de komende 3 jaar de huren mogen verhogen met maximaal 1% + CPI.
Voor 2021 geldt een maximum van 2,4% als huurprijsverhoging, Vesteda mag de huur verhogen, maar hoeft dit niet te doen.
Op termijn zal het ook mogelijk zijn voor huurders in de vrije sector om naar de huurcommissie te stappen. Huurprijzen in de vrije sector dienen aan banden te worden gelegd en de huurcommissie kan dan de huurprijs toetsen.
Langzamerhand begint het door te dringen dat het aan de politiek is om de vastgoedsector fatsoen bij te brengen. Wonen kan niet aan de willekeur van marktpartijen met uitsluitend winstoogmerk worden overgelaten.
Op 27 februari jl. werden de huren van de gereguleerde sector bevroren. DNB pleit ook voor het verkleinen in het kostenverschil tussen koop en huur en ook de vereniging Eigen Huis is voor verlaging van de huur.
De verwachting is ook dat in het nieuwe kabinet een Ministerie van Wonen (Volkshuisvesting) gaat komen.
Wonen is een grondrecht en steeds meer begint het besef door te dringen dat het geen verdienmodel hoort te zijn.
Voor 2021 geldt een maximum van 2,4% als huurprijsverhoging, Vesteda mag de huur verhogen, maar hoeft dit niet te doen.
Als bewonerscommissie juichen wij de inmenging door de overheid toe., maar ook met de Wet Nijboer kunnen de huren in de vrije sector stijgen. Echter, de stijgingen zijn de afglopen jaren zodanig geweest, dat hier voor sommigen niet tegenop te verdienen valt, zeker niet voor de gepensioneerden die al jaren geen geïndexeerde pensioenen hebben ontvangen. Een huurquote van 50% van het besteedbaar inkomen is helaas eerder regel dan uitzondering.
Leegstand en betaalbaarheid
De bewonerscommissie constateert dat de leegstand in Boston toeneemt. Het aanbod van leegstaande woningen in complex Boston is de laatste tijd hoog.
Betaalbaarheid van de huur is überhaupt iets dat voor huurders een probleem is, of kan worden. Dat geldt niet alleen voor ouderen, maar ook voor zzp’ers en ook voor andere werkenden die de afgelopen jaren geen flinke salarisverhogingen hebben ontvangen.
Het Vesteda Platform heeft in 2016 al in een onderzoek geconstateerd dat 50% van de 7000 respondenten aangaf te moeten besparen op de overige uitgaven dan de huur om de maand rond te kunnen komen. Nu met Covid19 geldt dat met name voor zzp’ers die inderdaad om financiële redenen Boston verlaten.
Als geargumenteerd wordt dat goede rendementen van “maatschappelijk” belang zijn om de pensioenen te kunnen betalen, dan kan het toch niet zo zijn dat pensioenfondsen als investeerder hun winst maximaliseren over de rug van gepensioneerde huurders in de vrije sector. Wij hebben wel gezien dat in 2020 Vesteda wat de huren betreft een menselijkere kant heeft laten zien.
Maar in het algemeen stijgen de huren sneller dan pensioenen en salarissen. Inkomens van veel huishoudens zijn afgelopen jaren veel minder gestegen dan huurprijzen.
Vraag is dan ook hoe het zit met de maatschappelijke verantwoordelijkheden van Vesteda t.o.v. haar huurders. Hou ook rekening met de huurders i.p.v. alleen met de aandeelhouders en investeerders. Dat een investeerder een pensioenfonds is vormt in onze ogen geen argument voor een ruimschootse huurverhoging.
We zijn uiteraard wel blij met de coulance maatregelen door Vesteda voor huurders die ten gevolge van Covid19 de huur niet meer kunnen betalen. We zien ook voor 2021 kansen om uw maatschappelijk belang te laten zien.
Kwaliteit van het geleverde
Er zijn een aantal redenen op te noemen waarom een bevriezing van de huren in Boston terecht is. Onlangs hebben wij op 16 maart in het zgn. Voorjaarsgesprek met Vesteda gesproken, hierin zijn de volgende zaken benoemd:
– De door huurders ervaren gebreken in de veiligheid van het complex (ook m.b.t. de garage).
– De te wensen overlatende oplevering van appartementen aan de nieuwe huurders
(waarvan we begrepen dat het zelfs tot Chefsache is geworden).
– De frustrerende voortgang van de verbeteringen van het zwembad en de fitnessruimte,
waardoor deze niet door de huurders gebruikt kunnen worden.
– Ook zijn er veel klachten over de verwarming en de WtW-voorzieningen.
Acties worden toegezegd maar laten in de praktijk vaak lang op zich wachten.
Verlaging van de huur bij meer betalen dan de marktconforme huur.
Al meerdere malen (zowel in 2018, 2019 als in 2020) hebben wij aan u en mevrouw Schlüter laten weten dat met name voor de al langer in Boston wonende huurders sprake is van een “huurkloof” t.o.v. nieuwe huurders.
Met het oog op klantenbinding lijkt ons het niet verstandig om aan langer zittende bewoners een hogere huur dan de marktconforme te vragen. Wij zijn van mening dat u uw huurders die al langer in Boston wonen juist moet koesteren.
U doet dat momenteel o.a. door huurders welke 10 jaar huren een cadeaukaart te schenken, wat een vriendelijk gebaar is, maar wat deze huurders meer plezier zal doen is een verlaging van de huren tot het niveau van de door u berekende marktconforme huur.
Hieronder een aantal voorbeelden van marktconforme huren, die u kenbaar heeft gemaakt op de website van Vesteda. We weten niet hoe u komt tot het vaststellen van de marktconforme huur, maar we weten wel dat hoe hoger je woont, hoe meer je betaalt. Ook de grootte van de woning en het uitzicht op de IJhaven spelen een rol.
Bij deze vergelijking zijn we uitgegaan van soortgelijke appartementen op dezelfde verdieping.
– PHV 84 huur 1540 euro t.o.v. GHV 83 1480 euro (nieuwe aanvangshuur).
– GHV 95 huur 2151 euro t.o.v. GHV 107 (1 verdieping hoger) 2080 euro en PHV 124
(2 verdiepingen hoger) 2080 euro (nieuwe aanvangshuurhuur).
– PHV 98 huur 1741 euro t.o.v. GHV 97 1645 euro, GHV 135 (3 verdiepingen hoger)
1750 euro (nieuwe aanvangshuur).
Doet u niets dan neemt de kloof tussen de huren van huurders in de bovengenoemde appartementen steeds verder toe, gezien het voor alle woningen gelijkblijvende percentage op basis van de Wet Nijboer en op basis van het rente op renteprincipe.
De door ons geschetste voorbeelden zijn niet uitputtend. Wellicht zijn er nog meer “vaste” klanten die een hogere dan de marktconforme huur betalen.
In 2018 stelde mevrouw Schlüter dat het huurverhogingsbeleid van Vesteda op de langere termijn zou zorgen voor nivellering. Uit bovenstaande voorbeelden blijkt dat het tegengestelde waar is. Het is niet redelijk en billijk voor die huurders, die langer in Boston wonen om een hogere huur te betalen dan nieuwe huurders. Er is dus sprake van (groeiende) ongelijkheid.
U hebt de mogelijkheid om tot huurherziening/aanpassing te komen op basis van artikel 5 lid 4 in de huurovereenkomst voor huurders die al langer dan 5 huurjaren in het complex wonen.
We zien ook dat Vesteda de aanvangshuren in vergelijking met 2019 en 2020 heeft verlaagd, gelijk laat blijven of minimaal verhoogd. Verlagen van de aanvangshuur gebeurde bij PHV 80. In 2020 was de aanvangshuur in hetzelfde appartement GHV 79 2380 euro, nu staat PHV 80 te huur voor 2280 euro. Gelijk bleef PHV10: 1450 euro begin 2020, 1450 euro in 2021 en er was eveneens sprake van een verlaging bij PHV 14: 1464 in 2019 en 1455 euro in 2020.
Rendement voor verhuurder
Wij snappen dat Vesteda als marktpartij ook winst moet maken, echter in Nul20 van maart 2021 zegt ook Gert Jan van der Baan, uw CEO, dat in het duurste segment van de huurmarkt de leegstand oploopt.
Huurverhogingen lijkt de bewonerscommissie, gezien de leegstand, dan ook niet gepast.
Daarnaast, met het rendement van Vesteda zit het overigens wel goed. Over het 1e halfjaar van 2020 was de totale return on investment 4,5%. Gert Jan van der Baan zei in het interview in Nul 20 dat hij het wel acceptabel vindt dat Vesteda een rendement van 4% +inflatie haalt op gedane investeringen.
Huur parkeerplaatsen.
Los van de huurprijsverhogingen, uiten meerdere huurders tegenover de bewonerscommissie hun bezwaren tegen de verplichting om naast de huur van het appartement ook een parkeerplaats te moeten huren. Een toenemend aantal huurders is niet meer in het bezit van een auto en heeft dus geen direct voordeel van het huren van een parkeerplaats.
Aangezien duurzaamheid in het vaandel staat van Vesteda willen wij dan ook vragen om het mogelijk te maken voor huurders af te zien van het verplicht huren van een parkeerplaats.
Als u niet van deze verplichting af wil, zou u kunnen overwegen tot een verlaging van de huurprijs van de parkeerplaatsen, die voor veel bewoners als onnodige kostenpost ervaren wordt.
Wellicht dat Vesteda als voorloper van autodelen (zoals dit gebeurt op de Boelelaan) dit fenomeen ook kan invoeren bij Boston. Huurders hebben behoefte aan mobiliteit, maar niet per se met een eigen auto.
Wij verwachten u hiermede voldoende te hebben geïnformeerd en wachten uw reactie af,
Met vriendelijke groet, namens de bewonerscommissie,
Jan (JFM) van den Berg, voorzitter bewonerscommissie Boston
