Wonen, zo min als bijvoorbeeld water en schone lucht, lenen zich om onderworpen te zijn aan het cynisme van de markt. Huurders die hun verhuurder toelichting vragen van het waarom van een verhoging boven de inflatie, worden door beheerders die het vuile werk doen voor eigenaren, met een kluitje in het riet gestuurd. In de commerciële sector wreekt zich dit vooral. Als de huurder zich rechtstreeks tot de eigenaar wendt wordt hem dat ‘verboden’ (ja, echt). Beheerders schermen wel met ‘de eigenaar die alles bepaalt’; zodra huurders wensen uiten. Een murw makend spelletje kiekeboe ten koste van vrijwilligers in de huurdersvereniging.
Ooit beloofde het netwerk van investeerders IVBN-transparantie in ruil voor inflatie + 1% huurverhoging. Nu vertikken eigenaren die transparantie serieus te geven en verwijzen ze zelfs naar een uitspraak van de Hoge Raad die 3% op de basisverhoging ‘;niet oneerlijk’ vindt. De HR licht dat nergens toe, maar veroorzaakt dat transparantie door verhuurders niet nodig is.
Tegelijk eisen eigenaren zekerstelling van hun rendementen door overheidsbeleid. Bij welke belegging heb je dat? Maar transparantie ho maar!
Grondbeleid, procedures en financiering zijn de grote knelpunten in de volkshuisvesting. Over deze punten zal ingrijpend anders gedacht moeten gaan worden. Het te verwachten profijt bepaalt heel sterk de grondprijs. Duur bouwen spekt dus grondbezitters. NEPROM (=grondontwikkelaars) hitste pensioenfondsen eerder op om zich te verzetten tegen huurbescherming. De Federatie werd breed door de Vastgoedvakpers geciteerd toen ze hierover haar bevreemding uitsprak.
Procedures kunnen door toepassen van gestandaardiseerd (dat is NIET hetzelfde als eenvormig) bouwen en toepassing van AI worden versimpeld, mits de markt niet weer geitenpaadjes bedenkt om zich onder wat zij noemt ‘de regeltjes’ uit te manoeuvreren. Klagen over regellast is klagen over een marktmeester die noodzakelijk wordt gemaakt door saboteurs van de intentie van wettelijke maatregelen door ‘zakenlieden eerlijk als goud’ (Laurel & Hardy), gesteund door gangen vol juristen.
Andere mogelijke financieringsbronnen voor volkshuisvesting:
- Inkomsten uit planbatenbelasting waardoor de waarde sprong niet meer terecht komt bij grondeigenaren en ontwikkelaars (zie Position paper VNG 10/24) maar benut wordt voor volkshuisvesting;
- benutten van de fiscale opbrengst van afschaffen van de hypotheekrenteaftrek (=ruim tien miljard); de maandelijkse woonlasten van huurders zijn immers vele malen hoger dan van huiseigenaren.
- kopers stapsgewijs het genoten fiscale voordeel laten terugbetalen na afbetaling van de hypotheek (ook: terugdraaien van effecten van wetje van Hillen);
- aanwenden van het beperken van kosten vermogensbeheer van pensioenfondsen (in 2021: 13 miljard!) -ga over op fatsoenlijke trackers, stel die zelf samen dat stelt NSC cs. ook geruster want dan hoeven pensioenklanten niet met aandelen van foute bedrijven in te stemmen;
- goedkopere leningen buiten commerciële banken om;
- Bouw-obligaties uitgegeven door de staat;
- de baten bij verkoop van een woning over de meerwaarde – minus verbouwingskosten-inkomensbelasting innen ten bate van volkshuisvesting;
- in plaats van de stijging van de WOZ-waarde in box 3, 21% BTW over de overwaarde bij verkoop toepassen.
Kortom: Ideeën te over.
Ondernemingen zouden niet alleen een OR maar ook een Maatschappelijke Raad moeten hebben om het beleid mede te bepalen. Maatschappelijk ondernemen boven een te introduceren Benchmark zou beloond kunnen worden door (tijdelijk) lagere winstbelasting.
Huurders als stakeholders aan tafel bij investeerders in woningbouw, geen gekke gedachte, toch? Kortom: Allemaal de moeite van bestudering waard. (Lees ook Brett Christophers, Our Lives in Their Portfolio's, why asset managers own the world. Geen tijd? Lees hoofdstuk 6).
https://dezwijger.nl/programma/wonen-grondrecht-of-verdienmodel
