Aan directie Achmea Dutch Healthcare Property Fund
Directie MVGM
Dank, voor de mail van 27 maart 2025 over Advies huurdersvereniging De Makroon over voorgestelde huurverhoging.
Het lijkt ons, dat de steeds onvermijdelijker wordende trend van transparantie ten aanzien van huurophogingspercentages nog niet algemeen goed is in delen van de vastgoedsector. Voor een vooruitstrevende organisatie als Achmea verbaast ons dat.
Wat vertellen we onze leden? Dat onze verhuurder het als afdoende informatie beschouwt als zij – zonder ook maar enigszins specifiek te worden – aanvoert dat kostenstijging en waardestijging de reden is dat het ophogingspercentage een hele procent boven de inflatie ligt? Dat het gebeurt omdat toepassing van het maximale percentage opslag niet verboden is? Dat beheerder en eigenaar niet willen uitleggen aan de huurders waar de extra verhoging boven de inflatie van 3.1% aan wordt besteed? Dat het uiten van een steekwoord als “waardestijging” als voldoende onderbouwing wordt beschouwd?
Waardestijging is het gevolg van krapte op de markt, gevolg van te weinig bouwen in de juiste sector, dus van de maatschappelijke vraag naar woonruimte in die sector. Voor een waardestijging die daardoor wordt gedreven hoeft niemand iets te doen. Waarom zou er sprake zijn van extra onkosten die niet al worden geïndexeerd?
Wonen is van alle vermelde veroorzakers in het mandje dat de CPI bepaalt de hoogste lader laat CBS zien. Daardoor wordt de inflatie aangedreven. Dat is nadelig voor de klanten van de pensioenfondsen die de investeerders zijn van Achmea. In De Makroon wonen veel gepensioneerden. Zij hebben rechtstreeks belang bij het krijgen van inzicht in de factoren die de inflatie opstuwen.
In de mail stellen jullie dat de verhoging niet oneerlijk is. Nu dit woord in jullie mail is gevallen, lijkt het goed te verwijzen naar het gebruik van het woord in de zaken die lopen. Rechters hebben het “oneerlijk” genoemd dat, zonder het geven van een goede reden, extra boven de CPI-indexatie wordt verhoogd. De hoogte daarvan is een andere zaak.
Iets over de ontvankelijkheid van de PHV De Makroon:
Is er sprake van een beleidswijziging waarover volgens de Overlegwet aan de huurdersvereniging advies moet worden gevraagd? Jazeker.
Ten eerste omdat MVGM in opdracht van Achmea eerder heeft afgezien van het volgen van de maximaal toegestane huurverhoging. Er is dus geen sprake van een reeks van jaren “ongewijzigd beleid” omdat altijd de maximaal toegestane verhoging zou zijn gevolgd.
Ten tweede omdat in de brochure geen onderscheid wordt gemaakt tussen sociale en particuliere verhuurders. Het afwijzen van de geldigheid van onze verwijzing naar de OverheidsCirculaire Huurprijsbeleid 2025-0000124695 MG 2025-01 omdat die Circulaire niet aan jullie is toegestuurd kunnen wij niet accepteren. Ook een Memorie van Toelichting of een Nota van Wijziging worden niet rondgestuurd aan alle betrokkenen en vereisen toch opvolging. De jaarlijkse OverheidCirculaire Huurprijsbeleid is een gelijkwaardig document. Verhuurders moeten zich gewoon actief te informeren.
Kortom: De Particuliere Huurdersvereniging De Makroon heeft recht op een inhoudelijke onderbouwing die verder gaat dan het noemen van een paar steekwoorden. En wil vooralsnog vasthouden aan het afwijzen van de voorgestelde verhogingen. Met ons valt uiteraard te praten over de voorstellen, maar wel met erkenning van onze positie nu en in de toekomst als uitgangspunt.
Namens bestuur PHV De Makroon,
Janhuib Blans
voorzitter
Antwoord MVGM op advies van PHV de Makroon van 25 maart jl.
27 maart 2025
Dank voor het advies van PHV De Makroon van 25 maart jongstleden.
De Circulaire Huurprijsbeleid waaruit PHV De Makroon citeert is gericht aan de colleges van burgemeester & wethouders en aan de besturen van de vereniging van woningcorporaties, Aedes, Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) en de Nederlandse Woonbond.
De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verwijst in het citaat naar rechterlijke uitspraken uit 2013. Die hebben betrekking op sociale huur en de inkomensafhankelijke huurverhoging die vlak daarvoor door de wetgever mogelijk is gemaakt. De rechter heeft toen in een enkel geval geoordeeld dat het niet toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging door een verhuurder een beleidskeuze is waarover de verhuurder in dat geval advies had moeten vragen vanwege de Overlegwet. De verhuurder had dat niet gedaan. De consequentie was dat hij de huurverhoging niet had mogen doorvoeren. Dat was nogal zuur voor een verhuurder die zijn huurders had gematst door geen gebruik te maken van een nieuwe wettelijke mogelijkheid om de huur extra te verhogen. Daarom verdient het volgens de minister veiligheidshalve aanbeveling om bij in wezen ongewijzigd huurprijsbeleid van de verhuurder toch de procedure van de Overlegwet te doorlopen. Het is ook de reden waarom de verhuurder voorwaardelijk advies heeft gevraagd aan PHV De Makroon, namelijk onder de voorwaarde dat PHV De Makroon meent dat dat geboden is.
De verhuurder meent dat de invoering van de Wet betaalbare huur vergelijkbare gevolgen zou kunnen hebben als de introductie van de mogelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging ruim 10 jaar geleden. Vandaar dat de verhuurder veiligheidshalve de procedure van de Overlegwet vanwege de huurverhoging 2025 doorloopt ingeval een bewonerscommissie of huurdersorganisatie dat nodig vindt. Het vorenstaande impliceert uiteraard niet dat vaststaat dat de verhuurder in dit geval verplicht is om advies te vragen.
Als de verhuurder advies vraagt aan PHV De Makroon op basis van de Overlegwet, stelt dat haar in de gelegenheid om daaromtrent te adviseren. Het vragen van advies over huurprijs en huurverhogingsbeleid impliceert geen verplichting van de verhuurder om de hoogte van de huurprijs en huurverhoging te onderbouwen. In dit geval heeft de verhuurder zijn beleid verklaard op basis van hetgeen door de wetgever is toegestaan en de hoogte van markthuren te plaatse. Die verklaring volstaat.
De verhuurder heeft strikt genomen waardestijging niet aangevoerd als onderbouwing van de huurprijsverhoging. Waardestijging is een begrip dat meer kan omvatten dan hogere markthuren.
PHV De Makroon stelt dat de waarde van de woningen in het complex is gestegen, de verhuurder kosten kan besparen en suggereert dat de verhuurder daarmee zoveel extra rendement op zijn investering ontvangt dat hij kan volstaan met een lagere huurverhoging. PHV De Makroon stelt verder dat een huurverhoging bijdraagt aan inflatie en dat dat schadelijk is voor de verhuurder.
PHV De Makroon gaat eraan voorbij dat de verhuurder een marktconform rendement dient te behalen voor haar participanten en dat de voordelen van een hogere huurverhoging voor hem ruimschoots opwegen tegen eventuele nadelige effecten ervan.
De Hoge Raad heeft eind november 2024 geoordeeld dat een opslagbeding boven inflatie met het doel ten laste van verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning, niet oneerlijk is. Huurprijsstijging op de markt nabij het complex is voldoende verklaring voor de huurverhoging.
De wetgever heeft de belangen van alle woninghuurders geborgd door de maximaal toegestane huurverhoging ook dit jaar te limiteren.
PHV De Makroon adviseert geen huurverhoging boven de 3,1% in het complex toe te passen. De verhuurder volgt dat advies niet en zal de huren in het complex verhogen conform het kenbaar gemaakte (voorgenomen) beleid, te weten 7,7% voor huurders met huurovereenkomsten gesloten op of na 1 juli 2024 voor het middensegment en 4,1% voor de rest, behoudens individuele gevallen ingeval de huurverhoging wordt afgetopt omdat hij anders boven de door de verhuurder vastgestelde marktprijs zou uitkomen.
Met vriendelijke groet,
MVGM Zorgvastgoed
25 maart 2025 schrijft de Makroon het volgende aan MVGM:
Onder verwijzing naar uw mails van 3 en 18 maart 2025 het volgende.
De PHV De Makroon ziet niet in waarom een wettelijk gemaximeerde huurverhoging ook die is die automatisch in De Makroon moet worden toegepast, zonder uitleg waarom de verhoging een procent hoger is dan de inflatie over 2024 van 3.1%. Het simpele feit dat het mag is geen inhoudelijke onderbouwing van het feit dat de extra procent door de verhuurder wordt toegepast. Je voert de waardestijging aan als onderbouwing van de huurprijsverhoging. Ons standpunt is, dat de waardestijging van het vastgoed als voldoende rendement zou moeten gelden (mijn WOZ — van een van de 135 eenheden in De Makroon — steeg in één jaar tijd met 100.000 euro), tenzij er sprake is van – aan ons voor te leggen — externe kostenstijgingen die de inflatie ver overstijgen. Achmea kan kosten besparen door kritisch te kijken naar uitgaven en bedrijfsprocessen, een efficiëntere bedrijfsvoering.
Vergeet niet, dat huurkostenstijgingen zelf weer voor zo’n vijfentwintig procent bijdragen aan de inflatie en dat hoge inflatie allerminst in het belang is van klanten van pensioenfondsen, de financiers van Achmea. Reden waarom we ook financiers van ons standpunt op de hoogte brengen. Pensioenen stijgen niet mee met de huurverhoging.
Over de vraag of een huurdersvereniging in staat gesteld moet worden om over een voorstel tot huurverhoging advies uit te brengen, wordt door het Ministerie BZK (Wonen) anders gedacht dan door MVGM, zie de Circulaire Huurprijsbeleid 2025-0000124695 MG 2025-01 hier geciteerd. Ik noemde dat een betrouwbare bron. Je vroeg daarnaar.
In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2025 tot en met 30 juni 2026 (kenmerk 2025-0000124695 MG 2025-01) is in hoofdstuk 7 op pagina 34 en 35 het volgende te lezen, citaat:
7. Overleg met huurdersorganisaties over het huurprijsbeleid
“De Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) bepaalt dat verhuurders hun huurdersorganisaties en bewonerscommissie over voorgenomen wijzigingen in (onder meer) het huurprijsbeleid moet informeren, daarover met de huurdersorganisaties en bewonerscommissie te overleggen indien de huurdersorganisaties/bewonerscommissies dat willen en de huurdersorganisaties en bewonerscommissies in de gelegenheid moeten stellen over het de voorgenomen wijziging in het huurprijsbeleid te adviseren. Dit geldt voor particuliere verhuurders met 25 of meer huurwoningen en voor alle woningcorporaties. De Overlegwet maakt geen onderscheid tussen huurders van geliberaliseerd verhuurde woningen en huurders van gereguleerd (niet-geliberaliseerd) verhuurde woningen. Indien een huurdersorganisatie of bewonerscommissie schriftelijk advies heeft uitgebracht over de voorgenomen wijziging van het huurprijsbeleid, mag de verhuurder alleen van dit advies afwijken indien hij binnen veertien dagen na ontvangst van het advies de redenen voor het (gedeeltelijk) afwijken van het advies schriftelijk aan de huurdersorganisatie meedeelt. Er zijn verhuurders die als huurprijsbeleid hanteren dat zij de door de overheid toegestane maximale huurverhoging toepassen. Indien het door de overheid toegestane maximale huurverhogingspercentage wijzigt, is er volgens hen strikt genomen geen sprake van een voorgenomen wijziging van het huurprijsbeleid van de verhuurder. De rechter heeft echter in 2013 in enkele gevallen geoordeeld dat in het geval dat een verhuurder de door de overheid gewijzigde maximaal toegestane huurverhoging toepast, er wel sprake is van een voorgenomen wijziging in het huurprijsbeleid. Veiligheidshalve verdient het daarom aanbeveling om bij in wezen ongewijzigd huurprijsbeleid van de verhuurder (toch) met de huurdersorganisaties en bewonerscommissie te overleggen over het huurprijsbeleid en hen in de gelegenheid te stellen daarover te adviseren.” Einde citaat.
Toegegeven, ook het Ministerie noemt niet het zaaknummer van de rechter in 2023. Vraag het daar. Maar dit citaat uit de overheidspublicatie Circulaire Huurprijsbeleid is voor ons voldoende reden om te veronderstellen dat een dergelijke gerechtelijke uitspraak ook in ons geval in de rede ligt mochten we die zoeken.
Daarom houden wij vast aan het in de eerste alinea gestelde. We adviseren geen huurverhoging boven de 3.1% toe te passen. Een antwoord met uitleg zien we graag binnen 14 dagen tegemoet.
Namens PHV De Makroon,
Janhuib Blans
voorzitter
