Beste Janhuib, 

De bijlage bij onze mail van 3 maart jongstleden bevat het (voorgenomen) beleid waarover (voorwaardelijk) advies is gevraagd. Onze mail van 27 maart jongstleden is de schriftelijke mededeling als bedoeld in artikel 5 lid 2 Wohv (Overlegwet) na het advies van PHV De Makroon, waarna de verhuurder blijkens artikel 5 lid 3 Wohv zijn voornemen mag uitvoeren.

Partijen lijken het erover eens dat een huurprijswijziging advies plichtig kan zijn. Wij begrijpen dat PHV De Makroon stelt dat dat altijd het geval is. De verhuurder meent dat dat alleen het geval is bij een beleidswijziging.

[[Commentaar JhB/De Makroon: Eerder is afgeweken van het toepassen van de maximaal toegestane verhoging. Er is dus geen sprake van een ononderbroken reeks van toepassing van maximaal toegestane verhoging, en dus van een beleidswijziging.]]

PHV De Makroon vraagt naar kostenstijgingen en waardeontwikkeling en verlangt een gespecificeerde onderbouwing van de voorgenomen huurverhoging. Kennelijk meent zij dat feitelijke informatie daaromtrent ten grondslag moet liggen aan een huurverhoging. De verhuurder is het daarmee niet eens.

[[Commentaar JhB/De Makroon: De Hoge Raad maakt in november 2024 onderscheid tussen door inflatie-geïndexeerde huurprijsverhoging enerzijds en opslag op de inflatie die veroorzaakt wordt door kosten die niet in de CBS indexatie passen en waardeverhoging. Het Europese Consumentenrecht stelt de eis dat consumenten (huurders in dit geval) niet in het ongewisse mogen zijn over de bron van de opslag. Dat de Hoge Raad een beperkte opslag niet “oneerlijk” noemt, ontslaat eigenaar Achmea niet van de plicht de bron van de opslag voldoende toe te lichten en van specificatie te voorzien. De verhuurder is dus in gebreke als dat wordt nagelaten. Wij vragen u alsnog de gevraagde informatie te verschaffen.]]

De huurverhoging is gebaseerd op de wet of een beding in de huurovereenkomst. Op basis daarvan heeft de verhuurder het recht de huur te verhogen, binnen de grenzen die de wetgever heeft gesteld. De verhuurder maakt van dat recht gebruik binnen de grenzen die de wetgever heeft gesteld en legt zichzelf met het (voorgenomen) beleid een extra beperking op, namelijk dat hij de huur niet verhoogt tot boven de marktprijs van het gehuurde die hij zelf vaststelt.

[[Commentaar JhB/DE Makroon: De huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van het aantal WWS-punten, waarbij voor het contingent middenhuurwoningen binnen De Makroon (type 9 en 10 e.a.) geldt dat ze onder de 186 punten blijven.]]

Wij begrijpen dat PHV De Makroon haar negatieve advies handhaaft en dat zij dit jaar liever een meer beperkte huurverhoging zou zien. Er zijn weinig bewonerscommissies of huurdersorganisaties die daar anders over denken. Instemming of een positief advies van PHV De Makroon ten aanzien van het (voorgenomen) beleid, is niet vereist.

Met vorenstaande toelichting gaat de verhuurder verder dan waartoe hij wettelijk is verplicht. Wij hopen dat het bijdraagt tot meer wederzijds begrip.

Met vriendelijke groet,
MVGM Zorgvastgoed