Beste Janhuib, 

Dank voor het advies van PHV De Makroon van 25 maart jongstleden.

De Circulaire Huurprijsbeleid waaruit PHV De Makroon citeert is gericht aan de colleges van burgemeester & wethouders en aan de besturen van de vereniging van woningcorporaties, Aedes, Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) en de Nederlandse Woonbond.

De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verwijst in het citaat naar rechterlijke uitspraken uit 2013. Die hebben betrekking op sociale huur en de inkomensafhankelijke huurverhoging die vlak daarvoor door de wetgever mogelijk is gemaakt. De rechter heeft toen in een enkel geval geoordeeld dat het niet toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging door een verhuurder een beleidskeuze is waarover de verhuurder in dat geval advies had moeten vragen vanwege de Overlegwet. De verhuurder had dat niet gedaan. De consequentie was dat hij de huurverhoging niet had mogen doorvoeren. Dat was nogal zuur voor een verhuurder die zijn huurders had gematst door geen gebruik te maken van een nieuwe wettelijke mogelijkheid om de huur extra te verhogen. Daarom verdient het volgens de minister veiligheidshalve aanbeveling om bij in wezen ongewijzigd huurprijsbeleid van de verhuurder toch de procedure van de Overlegwet te doorlopen. Het is ook de reden waarom de verhuurder voorwaardelijk advies heeft gevraagd aan PHV De Makroon, namelijk onder de voorwaarde dat PHV De Makroon meent dat dat geboden is.

De verhuurder meent dat de invoering van de Wet betaalbare huur vergelijkbare gevolgen zou kunnen hebben als de introductie van de mogelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging ruim 10 jaar geleden. Vandaar dat de verhuurder veiligheidshalve de procedure van de Overlegwet vanwege de huurverhoging 2025 doorloopt ingeval een bewonerscommissie of huurdersorganisatie dat nodig vindt. Het vorenstaande impliceert uiteraard niet dat vaststaat dat de verhuurder in dit geval verplicht is om advies te vragen.

Als de verhuurder advies vraagt aan PHV De Makroon op basis van de Overlegwet, stelt dat haar in de gelegenheid om daaromtrent te adviseren. Het vragen van advies over huurprijs en huurverhogingsbeleid impliceert geen verplichting van de verhuurder om de hoogte van de huurprijs en huurverhoging te onderbouwen. In dit geval heeft de verhuurder zijn beleid verklaard op basis van hetgeen door de wetgever is toegestaan en de hoogte van markthuren te plaatse. Die verklaring volstaat.

De verhuurder heeft strikt genomen waardestijging niet aangevoerd als onderbouwing van de huurprijsverhoging. Waardestijging is een begrip dat meer kan omvatten dan hogere markthuren.  

PHV De Makroon stelt dat de waarde van de woningen in het complex is gestegen, de verhuurder kosten kan besparen en suggereert dat de verhuurder daarmee zoveel extra rendement op zijn investering ontvangt dat hij kan volstaan met een lagere huurverhoging. PHV De Makroon stelt verder dat een huurverhoging bijdraagt aan inflatie en dat dat schadelijk is voor de verhuurder.

PHV De Makroon gaat eraan voorbij dat de verhuurder een marktconform rendement dient te behalen voor haar participanten en dat de voordelen van een hogere huurverhoging voor hem ruimschoots opwegen tegen eventuele nadelige effecten ervan.

De Hoge Raad heeft eind november 2024 geoordeeld dat een opslagbeding boven inflatie met het doel ten laste van verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning, niet oneerlijk is. Huurprijsstijging op de markt nabij het complex is voldoende verklaring voor de huurverhoging.

De wetgever heeft de belangen van alle woninghuurders geborgd door de maximaal toegestane huurverhoging ook dit jaar te limiteren.

PHV De Makroon adviseert geen huurverhoging boven de 3,1% in het complex toe te passen. De verhuurder volgt dat advies niet en zal de huren in het complex verhogen conform het kenbaar gemaakte (voorgenomen) beleid, te weten 7,7% voor huurders met huurovereenkomsten gesloten op of na 1 juli 2024 voor het middensegment en 4,1% voor de rest, behoudens individuele gevallen ingeval de huurverhoging wordt afgetopt omdat hij anders boven de door de verhuurder vastgestelde marktprijs zou uitkomen.

Met vriendelijke groet,
MVGM Zorgvastgoed