Bron: Trouw, 7 oktober 2025

Het is toeval dat het rapport van Triodos Bank over de woningmarkt zo kort voor de verkiezingen uitkomt, het stond al veel langer in de planning. Maar dat maakt het alleen maar relevanter, vindt hoofdeconoom Hans Stegeman van Triodos. Want ook ditmaal ontbreekt in de verkiezingsprogramma’s ieder zicht op een fundamentele verandering van de woningmarkt. Terwijl voor steeds meer mensen een huis onbereikbaar wordt, zowel op de koop- als op de huurmarkt.

Niet voor niets roepen alle partijen nu bouwen, bouwen, bouwen?

“Dat is echt nodig, maar met bouwen alleen verander je de structuur niet. Huizen zijn duur, dus krijgen mensen meer ruimte om te lenen zodat ze kunnen kopen, waardoor de prijzen verder omhoog gaan en alleen de huidige woningbezitter er voordeel van heeft. Je houdt het systeem in tact, sterker nog, je zet er iedere keer de turbo op.”

Daar zijn toch wel plannen voor, verscheidene partijen willen bijvoorbeeld de hypotheekrente-aftrek afbouwen. Dat beperkt de leencapaciteit.

“Dat klopt, maar dat gaat vrijwel altijd vergezeld van maatregelen die dan alsnog een prijsopdrijvend effect hebben. Zo wil GroenLinks-PvdA starters helpen hun eerste koopwoning te bemachtigen, met een speciaal fonds dat 30 procent van de koopprijs financiert. Zo houd je die cirkel van steeds hogere prijzen gaande, en worden de huizen uiteindelijk opnieuw onbetaalbaar. Dat hebben we eerder gezien met de jubelton (waarbij ouders belastingvrij 100.000 euro aan hun kinderen konden schenken voor een huis, red.) en met andere vergelijkbare maatregelen.”

Maar dat starters zich geen woning kunnen veroorloven, huur of koop, is toch een hoofdprobleem?

“Ja, maar om dat voor de langere termijn op te lossen, moet je toe naar een andere woningmarkt, en een andere woningvoorraad. Nederlanders zullen meer woningen moeten gaan delen, we zullen per persoon ook kleiner moeten gaan wonen. Voor een deel kan dat met de huidige voorraad, door splitsen, en hospita-verhuur en co-housing financieel aantrekkelijk te maken. Ook mensen die geen liefdesrelatie hebben kunnen in één huis wonen, zoals vrienden, broers en zussen, ouders met hun kinderen. En er zal meer geïnvesteerd moeten worden in de betaalbare huur, zodat die als echt alternatief gaat dienen voor de koopwoning als handelswaar.

“De kern is dat je afstapt van de huidige wooncarrière. Nu gaan mensen van een – vaak dure – studentenkamer, of zelfs vanuit hun ouderlijk huis, naar een duur huurhuis omdat de wachttijden voor sociale huur te lang zijn. Daarom willen ze vervolgens gaan kopen, en als ze dat eenmaal hebben gedaan met een kleine woning, stromen ze door naar een grotere woning. We hebben nu al decennia met allerlei financiële en fiscale maatregelen mensen gestimuleerd zo vermogen op te bouwen.”

Wat kan een bank als Triodos daaraan veranderen?

“Nou, in alle eerlijkheid: wij zijn natuurlijk een kleine speler. Maar wijzelf financieren bijvoorbeeld geen tweede huizen, omdat we weten dat die vaak worden gebruikt als belegging, niet om zelf in te wonen. We proberen ook co-housing financieel mogelijk te maken, dat kost vaak meer moeite vanwege allerlei afspraken die notarieel vastgelegd moeten worden.

“Waar we hoe dan ook heel erg voorstander van zijn is minder leenruimte ten opzichte van de waarde van de woning, dat is in het buitenland al heel erg gebruikelijk. Maar als wij als bank een minder hoge hypotheek geven voor een woning, dan stappen mensen nu naar een andere bank, en wij moeten ook geld verdienen als bank. En belangrijker: het lost het probleem ook niet op. Dus dat moeten we als sector collectief doen, of moet worden afgedwongen door de overheid.”

Is dat niet wat makkelijk, wijzen naar het collectief en de overheid?

“Dat besef ik best, en ik vind dat zelf ook ongemakkelijk. Maar we moeten wel die kant op. We zijn als bank ook ooit begonnen met rentekorting geven op hypotheken als die worden gebuikt voor verduurzaming, en dat is nu breed ingevoerd. We zijn ook heel actief in het verduurzamen en transformeren van bestaand, groter vastgoed. Daar komen ook vaak woningen uit voort. En we hebben een speciale hypotheek voor mensen die met biobased materialen een huis bouwen.

“Maar dat is bij lange na niet genoeg, al met al is onze invloed beperkt. Ik vind alleen dat dit ons niet van de plicht ontslaat te proberen de markt de goede kant op te duwen, ook al gaat dat tientallen jaren duren. En als je met een visie komt over de woningmarkt, die hier in Nederland super gereguleerd is, kom je inderdaad al snel terecht bij maatregelen die de overheid moet nemen.”