Janhuib Blans, namens de FHCS

Opdracht
“Wij voeren momenteel een invoeringstoets uit, conform een toezegging aan de Tweede Kamer, rondom de Wet betaalbare huur (Wbh). Deze wet brengt aanzienlijke veranderingen met zich mee voor huurders, verhuurders, gemeenten en de Huurcommissie, waaronder aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) huurprijs en nieuwe regels rond huurprijsbescherming.
Met de invoeringstoets willen we knelpunten en onvoorziene effecten uit de praktijk in kaart brengen. Waar lopen huurders tegenaan? Zijn er problemen omtrent de naleving van rechten van huurders omtrent de Wbh? Wat is de praktijkervaring van huurders rondom deze wet? Daarom organiseren we ronde tafels met betrokken partijen. Voor de aankomende sessie zijn we opzoek naar huurders die ervaringen hebben met de Wbh, zodat we een compleet beeld krijgen van de gevolgen van deze wet.”

De Wet betaalbare huur, Wet goed verhuurderschap, Overlegwet, veranderingen in de taakverdeling van Huurcommissie (uitspraken en adviezen) en gemeenten (bestuurlijke last of straffen) en flankerende regelingen over huisvestingsvergunningen grijpen in elkaar. Daarbij gaat het zowel om de wet zelf, de uitvoering en het proces.

Positieve punten WBH en knelpunten
De wet biedt de mogelijkheid om zonder risico voor huuropzegging een huurverhogingsaanzegging voor marktconforme huurverhoging als “voorstel” te behandelen en te weigeren indien de Wbh daar een handvat voor biedt. Dat is een verbetering. Voor zittende huurders geldt dat zij nu kunnen weten wat ze teveel betalen. De uitwerking van het onderscheid in de wet tussen zittende huurders en nieuwe contracten scheurt gemeenschappen van huurders of buurten uit elkaar.

• Dat onderscheid tussen zittende en nieuwe huurders is een bezwaar dat in de verdere uitwerking van de wet verbeterd moet worden;
• van vermelding van het aantal punten door de verhuurder in advertenties of vooraf aan inschrijving komt nog weinig terecht. Dat moet worden aangepakt. Huurders moeten nog wennen aan de mogelijkheden die de wet biedt, of aarzelen om verschillende redenen de huurcheck te doen en er effectief vervolg aan te geven;
• de FHCS ziet aanmoedigen en wensen uiten over verbeteren van wet- en regelgeving als een taak. Gesprekspartner zijn van beleidmakers helpt daarbij. Huurders rapporteren angst voor de verhuurder. Niet omdat deze met een boksbeugel voor de deur staat, maar als reactie op de gevoelde asymmetrie, verbale dominantie en ontmoedigende ervaringen met een andere wet, de Overlegwet. Het gaat dan om geen, of intimiderend antwoord; wederzijds doorschuiven van verantwoordelijkheden tussen beheerder en eigenaar over verbeteringen en onderhoud; aan de kant staan in gemengde complexen met VVE, waar de verhuurder als gate keeper van informatie en overleg optreedt, ook met betrekking tot verduurzaming; huurderscommissies of – verenigingen die opzij gezet worden door een door verhuurders zelf benoemde klankbordgroep als 70% niet regulier wordt gehaald. Dit soort murw makende ervaringen wreken zich ook als het over handhaven van de Wbh gaat;
• voorlichting door overheden en uitdrukkelijk ter beschikking staan als handhaver zou meer in de etalage gezet kunnen worden;
• waarom geen voorlichting toedienen bij inschrijven of adreswijziging? Of verplicht toevoegen aan het te tekenen huurcontract;
  Wij komen huurders tegen die nog niet eens het jaarlijkse niet-anonieme Huurders Tevredenheid Onderzoek (HTO) naar waarheid durven invullen. “Dat leest de vastgoedmanager, die wil ik niet tegen me krijgen”. Het HTO wordt in de commerciële sector vaak voor benchmark gebruikt. Een verschuiving van 6,3 naar 6,4 een jaar later wordt als “stap in de goede richting” aangemerkt;
• wij dringen op basis van de ervaringen uit onze kringen aan op een anoniem HTO, met toevoeging van voor huurdersbeleid relevante vragen (bijvoorbeeld over toepassing van wetten) en stapsgewijs in de richting van openbaarmaking van resultaten per bouwkundige eenheid in jaarverslagen. Beleggers willen immers weten wat hun geld voor impact oplevert.
• Handhaving van WBH:
  Gemeenten hebben een handhavende rol (WGV) op maximale huurprijs en maximale verhoging en hebben daarvoor geld gekregen. Wat komt er terecht van de gemeentelijke check op de huurprijs? Van eigen onderzoek door gemeenten heeft geen van onze aangeslotenen iets gemerkt. Lokaal meldpunt in Amsterdam lijkt op stoom te komen. Of gemeenten actief in het uitsprakenregister van de Huurcommissie kijken kunnen we niet beoordelen;
• hoeveel meldingen dan wel handhavingsverzoeken zijn er gedaan en met welk resultaat, graag in de toets vermelden per gemeente. Gemeenten zeggen onvoldoende capaciteit te hebben om te handhaven. Een zich actueel houdend, ook door huurders raadpleegbaar openbaar register van woningen met hun aantal punten, hun verhuurder EN met de instandhoudingstermijn zou veel beter werken dan de huidige situatie. Toegegeven, opzetten kost geld en tijd, maar daarna is handhaving op velerlei terrein makkelijker, ook met behulp van actieve huurders;
• met de opzet van zo’n register moet nu eens vaart worden gemaakt in interdepartementale aanpak met Financiën.
  De vermelding van het aantal WWS-punten in het wooncontract is op gang gekomen. Daarin worden fouten gemaakt, ook als de grote verhuurder schriftelijk zegt “dat ze een sluitend systeem hebben dat fouten uitsluit”. Deze verhuurder vermeldde een aantal WWS-punten dat er op was gebaseerd dat de woning twee wc’s had waar er een was. Het is voor huurders ondoenlijk de juistheid te controleren van de versleuteling naar punten van een gezamenlijke tuin, van een fietsenstalling enz. Dat speelt ook bij servicekosten trouwens. Afhankelijkheid in dezen van de verhuurder is onwenselijk;
• het probleem van versleuteling van gemeenschappelijke ruimten en tuinen is opnieuw een
  argument voor genoemd register.

Wij raden huurders aan hun contract meteen te printen. Het uitsluitend digitaal via email een bevestiging krijgen van de huurovereenkomst en daarna in een portal (“onthoud uw toegangscode”) je huurcontract kunnen raadplegen en te moeten downloaden, zoals tegenwoordig veelal gewoonte is, heeft bezwaren, ook omdat digi-opslag zich leent voor uitval, fraude en ransom. Een geprint schriftelijk contract moet de huurder vooraf kunnen lezen en na tekening van beide partijen meekrijgen.

Huurders door hoge WOZ slachtoffer van koopmarkt

Huurders zijn via WWS-de pineut van uit de hand gelopen prijzen van koophuizen. De WOZ is hoog in grote steden ten gevolge van ontwikkelingen in de koopmarkt (fiscale regels, hypotheekrenteaftrek, belastingkorting expats, jubelton, demografische ontwikkelingen), zonder dat
er ook maar iets verandert aan de kwaliteit of onderhoud;

De WOZ heeft te veel invloed op WWS en is een oneigenlijke variabele in de huursector.

Het woonbeleid is nog te veel ingericht op achterhaalde gedachten over een “woon carrière”: huis uit, op kamers, woning huren tot je kan kopen, liefst steeds groter. En dan blijven zitten. Huren is géén doorgangsfase, ook niet in de private sector.

• Transparantie
  In het publieke debat over de vraag waarop een normale huurprijs van een gereguleerde woning moet zijn gebaseerd, spelen WWS-punten en NIBUD beide een rol. Wat een redelijke huurquote is, is aan de orde in debatten met verhuurders en onder volksvertegenwoordigers en lijkt op “vinger in de hoed wie er meedoet” omdat ook vergelijking met elders te behalen rendement en argumentatie op basis van stichtings- en exploitatiekosten opgeld doen.
  Er is een groot gebrek aan transparantie. Die is ten tijde van Ollongren in ruil voor 1% op CPI in de Kamer toegezegd. Maar briefwisselingen van huurders die transparantie vroegen tijdens de laatste huurverhogingsronde, werden afgescheept met de uitspraak dat een verhoging tot 3% “niet oneerlijk” is.
• Wij opteren voor een bevriezing van alle huren per direct, totdat de situatie enigszins genormaliseerd is, na een correctie op de uit de hand gelopen huurprijzen. Daarna geldt dat een huurverhoging nooit meer dan CPI dient te bedragen. Indien CPI boven de 2,5% stijgt, wordt dit niet doorberekend aan de huurder, maar aangevuld uit Rijksmiddelen, gefinancierd o.a. uit opbrengsten van afschaffen hypotheekrenteaftrek. Verdere opslagbedingen zijn niet aan de orde.
• Ook de rekenmodellen van NIBUD dienen onderworpen te worden aan publieke transparantie en debat. Dat is nu onvoldoende het geval. Nog onlangs pleitte een vertegenwoordiger van vastgoedeigenaren in een Amsterdams
  overleggremium ervoor dat huurders veel frequenter zouden moeten gaan verhuizen om huur en inkomen op deze wijze gematcht te houden. Waar de woningen zijn? Waar een huisvestingsvergunning nodig is voor toewijzing van gereguleerde middenhuurwoningen met kale huur tot 1184,82 (2025) is er een groot gebrek aan deze woningen waardoor toewijzing met voorrang aan noodzakelijke beroepen nauwelijks reëel is. Uitwijken naar de vrije sector is geen optie. Bewoners in complexen in Amsterdam van grote investeerders melden huursprongen van 500 tot 600 bij mutatie, langere leegstand en de komst van meer expats.

• Regulering tot 300 punten en register instandhoudingsjaren
  Mede daardoor vindt in de gemeenteraad van Amsterdam discussie plaats over noodzakelijke
  regulering van “middenhuur plus” met huren 1300 tot 1600.
• Regulering tot 300 punten is altijd inzet geweest van de FHCS
• In Amsterdam geldt meestal een instandhoudingstermijn van middenhuur van 25 jaar, hopelijk vastgelegd in erfpachtvoorwaarden, private overeenkomsten of bestemmingsplan. De Rekenkamer Amsterdam wees eerder op lacunes en de wenselijkheid van een bijgehouden register. Na 20 jaar reeds vervalt de privaatrechtelijke beperking van de huurprijs bij mutatie. (Beleidsregels voor de realisatie van de middenhuur Amsterdam, Art 1 lid 8 en 9). Daarna kan de woning worden uitgepond en is de verhuurder niet meer gehouden aan het huurprijsbeleid. Dit kan projectspecifiek worden aangepast. Voor huurders is het niet achterhaalbaar wat de “overgebleven” instandhoudingsjaren zijn van een woning. Alleen het overwerkte ambtenarenapparaat kan onderzoek doen en handhaven. Wat komt daarvan terecht?
• Een open register, wij bespraken de wenselijkheid eerder, kan burgers helpen zelf mee te
  werken aan effectieve handhaving.

Afsluiting
De FHCS ziet met lede ogen aan dat er veel te weinig betaalbare woningen zijn, maar huilt niet mee
in het koor van eigenaren die zeggen te moeten uitponden omdat de overheid hun rendement niet
garandeert. Een shake-out van (korte termijn) beleggers in de huursector is onvermijdelijk en biedt
ruimte aan lange termijn investeringen in de Volkshuisvesting.

Wij hopen dat onze inbreng bijdraagt aan een effectieve invoeringstoets en beter functionerende
huursector. Graag zien we onze aanbevelingen terug in de verdere uitwerking van de WBH.