Geachte heer,
Wij hebben uw mails van 13 maart 2025 met de uitnodiging, om een schriftelijk advies uit te brengen over de vast te stellen huurprijsverhogingen per 1 juli 2025, in goede orde ontvangen. Dank daarvoor.
In deze mail geeft u aan, dat MVGM/Vivada Properties de richtlijnen vanuit de Circulaire Huurprijsbeleid volgen en worden de sociale en vrije sector huren niet verder verhoogd dan wettelijk is toegestaan. Ook geeft u aan, dat er in de vrije huursector geen voorgenomen beleidswijziging is van de verhuurder ten
opzichte van voorgaande jaren.
In de voorgaande jaren heeft de Huurdersvereniging Maaskwadrant steeds onderbouwde adviezen uitgebracht aan MVGM/Vivada Properties met betrekking tot de voorgenomen huurprijsverhogingen. En elk jaar wordt, ondanks de door ons genoemde concrete overwegingen en redenen om de huren van de woningen en de parkeerplaatsen niet te verhogen of minimale huurverhogingen door te voeren, niet overgenomen door MVGM/Vivada Properties. Zowel de bewoners alsook de Huurdersvereniging Maaskwadrant zijn dan ook elk jaar weer teleurgesteld. Zeker gezien het feit dat zowel MVGM maar ook Vivada Properties hier ook een maatschappelijk verantwoordelijke rol in hebben. Ook daardoor verliezen de bewoners het vertrouwen in
MVGM/Vivada Properties als maatschappelijk en verantwoordelijke beheerder en verhuurder.
Uiteraard willen wij dit jaar ook weer een advies uitbrengen over de eventueel vast te stellen huurprijsverhogingen per 1 juli 2025. Als we terug kijken naar de uitleg van 27 mei 2024 op ons advies over de huurverhogingen per 1 juli 2024, en dat zal voor 2025 ook hetzelfde zijn, willen wij hierbij de volgende punten weergeven!:
Punt 1. Er wordt o.a. aangegeven, dat Vivada Properties zich inzet om een evenwicht te vinden tussen betaalbaarheid voor de huurders en het behalen van een redelijk rendement, wat essentieel is voor de voortdurende investeringen in onderhoud, verduurzaming en verbeteringen aan de
eigendommen, dus ook voor het Wooncomplex Maaskwadrant.
Punt 2. Hierbij wordt aangegeven, dat Vivada Properties streeft, om altijd een zo redelijk mogelijke huurverhogingen door te voeren, met inachtneming van alle betrokken belangen. En dat deze balans ook in het belang is voor de stakeholders waaronder de (pensioen)fondsen die in het vastgoed van Vivada Properties investeren. En zij gebruiken deze investeringen om de pensioenen van de diverse (oud)werknemers te financieren.
Punt 3. Tevens wordt aangegeven, dat de huurverhogingen zullen plaatsvinden binnen de door de overheid gestelde maximeringen. Dit zijn allemaal begrijpelijke punten die ook in het kader passen, van Goed Verhuurderschap en ook goede uitgangspunten zijn voor een open en constructieve communicatie met de bewoners van het Maaskwadrant. Naar aanleiding van deze bovengenoemde punten willen wij het volgende
opmerken!
Om bij Punt 3 te beginnen. Aangegeven wordt, dat de huurverhogingen zullen plaatsvinden binnen de door de overheid gestelde maximeringen. Wij moeten helaas constateren, dat de afgelopen jaren en voor 2025 blijkt dit ook weer het geval te worden, steeds de maximale huurverhogingen worden doorgevoerd. En niet binnen de door de overheid gestelde maximeringen! Dit is voor de bewoners van het Maaskwadrant en de Huurdersvereniging steeds weer een teleurstelling.
We gaan terug naar Punt 1. Daar wordt gesproken over het evenwicht tussen betaalbaarheid en het behalen van een redelijk rendement. De vraag, wat wordt bij Vivada Properties verstaan onder “redelijk” rendement? Als je verder leest, wordt hierbij aangegeven dat dit “redelijk” rendement essentieel moet zijn voor het voortdurend investeren in onderhoud, verduurzaming en verbeteringen van de eigendommen. Dus dit geldt dan ook voor het Complex Maaskwadrant. Daar kunnen wij ons helemaal in vinden!! Alleen zien de bewoners daar weinig van terug! Als we kijken naar het technisch onderhoud moeten we constateren, behoudens het onderhoud aan de liften, dat het onderhoud aan een aantal technische installaties niet wordt uitgevoerd overeenkomstig de richtlijnen van de fabrikanten, de contracten en de afspraken die zijn gemaakt met de beheerder MVGM. Dit heeft tot gevolg, dat er nu extra reparaties moeten plaatsvinden die ook weer extra kosten met zich meebrengen. En dat is jammer van de investeringen die door Vivada Properties gedaan zijn. Ons advies in deze is, dat er geïnvesteerd moet worden in professionele onderhoudsbedrijven welke goed opgeleid en gekwalificeerd personeel hebben en zich houden aan de onderhoudscontracten. Wat betreft het bouwkundig onderhoud. In het meerjaren onderhoudsplan staan essentiële bouwkundige zaken die naar onze mening nu opgepakt moeten worden om het Complex in een goede en veilige conditie te houden. Denk hierbij aan de problemen met de buitenpuien en ook de rubbers van de buitenpuien die gaan afbrokkelen, het kanaalwerk op de daken die aan het roesten zijn, een snelle reparatie van de glazenwasser gondels is gewenst, (kan de glazenwasser veilig en continue zijn werk doen) en diverse binnen,- en buiten verfwerkzaamheden. Ook wordt gesproken over investeringen ten aanzien van verduurzamingen. Wat wij niet begrijpen en dat heeft te maken met het feit, dat voor de nieuwe bewoners o.a. de keuken geheel gerenoveerd wordt incl. elektrische oven en elektrische kookplaten, terwijl de bestaande bewoners het nog steeds met de eerste keuken ( nu >20 jaar oud) moeten doen. Ook is het zo dat bij de bestaande bewoners waarbij er storingen aan de gaskookplaten ontstaan er
een nieuwe gaskookplaat wordt geplaatst en niet meteen een elektrische kookplaat. Dus hier vindt geen verduurzaming plaats en waarom niet!?
We gaan nu naar de investeringen in verbeteringen van de eigendommen, dus ook voor ons Complex. We moeten hierbij ook constateren dat er geen investeringen op dit gebied zijn uitgevoerd, terwijl de vraagstelling wel aanwezig is. De upgrading van de liften en het vervangen van de WTW zijn niet in het kader van verbeteringen uitgevoerd, maar hadden te maken met groot onderhoud. Hierbij noemen we nogmaals een aantal verbeteringen die gewenst zijn:
-Betere beveiliging voor de bewoners door het installeren van een camera beveiligingssysteem in het gehele Complex incl. de parkeergarages.
-Nabij de ingangen van de parkeergarage ECHO spiegels, als veiligheid voor het uitrijden.
-Vernieuwing deurintercom systeem inclusief het aanpassen, desnoods met witte plaatjes als de nieuwe bewoners vanaf 2021/2022 geen gehoor geven aan de oproep van LIV, voor het plaatsen van correcte naambordjes.
-Adequaat reageren op het ongepast gedrag van sommige bewoners. Ook ten aanzien van illegale zaken in de parkeergarages.
-Het aanpakken van de koude,- en warmte problemen, welke naar voren zijn gekomen bij het bepalen van het energielabel voor de woningen.
–In verband met de gezondheid ten aanzien van fijn stof, het plaatsen van grof filters in de aanvoerkanalen boven op het daken van het complex.
-Het adequaat en snel reageren op reparatieverzoeken.
Bovengenoemde onderwerpen en acties zijn nodig om ervoor te zorgen dat het Complex Maaskwadrant niet gaat verpauperen en dat de woon,-en leefomgeving veilig en prettig blijft! Indien deze onderwerpen uitgevoerd
worden is het billijk dat een matige huurverhoging (inflatie volgend) alleen voor de woningen terecht is.
Bij Punt 2 wordt gesproken over de redelijke huurverhogingen met in achtneming van alle betrokken belangen
Gezien de huidige economische situaties en de gevolgen daarvan, dus ook voor het inkomen van de huurders, waarbij het merendeel van de huurders 67+ is en moeten rondkomen van hun AOW en eventueel pensioen, en met de nu al hoge huren zijn ook redenen om dit jaar nu echt de huren voor de woningen te matigen en voor de parkeerplaatsen te bevriezen.
Ook de politiek is daar nog steeds van overtuigd. De huren zijn de afgelopen jaren (3 á 4 jaar) met in totaal cumulatief ca. 15 procent gestegen, waarbij de feitelijke waarde versus huur totaal scheef is getrokken. Ook blijkt uit een onderzoek van MSCI, dat het gemiddelde totaalrendement van institutionele beleggers in Nederland vorig jaar is uitgekomen op 9,1%. En dat komt vooral door de woningen die goed vertegenwoordigd zijn in de portefeuilles en die een hoge leegwaarde hebben.
De Tweede Kamer moet nog de nodige discussies over de huurverhoging 2025 in het algemeen voeren (waarbij ook een wetsvoorstel tot volledige bevriezing). In dat licht bezien is uw aankondiging naar ons gevoel voorbarig. Ook diverse Gemeenteraden roepen op, om de huren te bevriezen. Tenslotte is het wel noodzakelijk dat verhuurder onderbouwd waarom een percentage boven de inflatie wordt gehanteerd. De simpele verwijzing naar rijksbeleid is daarvoor niet voldoende.
Samengevat en alle punten meegenomen te hebben, is ons advies: Wacht eerst even af wat de politiek gaat besluiten en laat Vivada Properties de huurverhoging van de woningen, nadat de wettelijke uitgangspunten voor
2025 en de komende jaren bekend zijn, hooguit of minder inflatie volgend doorvoeren en de huurverhoging voor de parkeerplaatsen bevriezen.
Daarnaast hechten wij aan hetgeen in de WOHV vermeld in art 4 en 5 lid 1 en ons uitnodigt voor nader overleg/uitleg. Dit laatste kan uiteraard ook tijdens ons voorjaarsoverleg.
In vertrouwen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, en zien wij uw berichten met belangstelling tegemoet.
Bij voorbaat dank.
Met vriendelijke groet,
Huurdersvereniging Maaskwadrant
