De procureur-generaal (PG) heeft een advies gegeven aan de Hoge Raad over bedingen over een jaarlijkse huurverhoging die staan in (standaard) huurcontracten. De Hoge Raad hoeft dat advies niet op te volgen, maar vaak gebeurt dat wel.

Lees hier de samenvatting, hieronder ons commentaar.

Advies plv. PG aan Hoge Raad n.a.v. prejudiciële vragen over huurprijswijzigingsbedingen – Hoge Raad 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2024:770

Er is, naar de mening van de Federatie Huurders in de Commerciële Sector (FHCS), iets mis met dat advies. We leggen uit waarom.

Eerst de aanleiding. Huurders die de huur echt niet meer konden opbrengen, stapten naar de kantonrechter in Amsterdam nadat zij een achterstand van rond € 6000,- hadden opgelopen. Die zei (mijn woorden): er had helemaal geen huurverhoging mogen plaatsvinden, want de formulering van het ‘huurprijswijziging beding’ in deze contracten eist niet van de verhuurder dat deze uitlegt waarom de opslag op de inflatie (CPI) wordt toegepast. Het is een oneerlijk beding. En omdat het oneerlijk beding onlosmakelijk deel uitmaakt van de hele tekst over de huurverhoging, klopt die hele tekst niet en moeten de verhogingen aan de klagers worden teruggegeven.

De vastgoedsector schoot in een kramp en berekende dat, als de uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter algemeen zou worden overgenomen, de sector tot € 6,4 miljard zou moeten terugbetalen aan huurders. 

De FHCS meldde haar achterban: effe wachten met feestvieren, toen niet door de oorspronkelijke huurders die de zaak hadden aangekaart, maar de rechter rechtstreeks aan de Hoge Raad een richtinggevende uitspraak vroeg. De eerste stap is er nu: het advies van de (plaatsvervangend) PG Wissink. Hij vindt dat het om twee uiteen te knippen teksten gaat. Eén over indexatie en één over opslag. En het opslag beding van maximaal 3% over de consumentenprijs indexering vindt hij geen oneerlijk beding.

Waarom is dat advies op een aantal punten vreemd?

• Er is geen enkele onderbouwing van die 3%. Waarom niet 0% of 10%? Een ongemotiveerd percentage kan niet serieus worden genomen, zeker niet na alle debatten over de noodzaak van transparantie van verhogingen.
• Gezien de te verwachten toename van de CPI/inflatie, kan elk percentage opslag om geweldige bedragen gaan.
• Hoe hoger de huur wordt waarover de opslag geheven wordt, hoe onredelijker de huur wordt.
• In veel contracten staat een percentage van 5%. Als dat percentage is toegepast kunnen huurders, gezien de kern van de zaak zoals de Amsterdamse kantonrechter er naar keek, alsnog 2% terug eisen. De PG laat die mogelijkheid open als we het advies goed lezen.
• Eerder liet een hoogleraar consumentenrecht al weten dat ongemotiveerde opslag in strijd is met Europese richtlijnen.
• Terwijl onder de voor-vorige minister van Binnenlandse Zaken en Wonen, Ollongren, een opslag van maximaal 1% bovenop de inflatie werd toegestaan in ruil voor transparantie van de huurprijsverhoging (zie verslag Tweede Kamer), wordt door de PG 3% zonder onderbouwing toegestaan. En dat in een tijd dat zelfs farmaceuten moeten uitleggen waarop hun prijzen zijn gestoeld.

De Hoge Raad zegt van zichzelf dat ze ontvankelijk is voor ontwikkelingen in de maatschappij. De dwangsituatie waarin veel huurders en huurwoningzoekenden zich bevinden waarom ze uitwijken naar de vrije sector met gevolgen voor hun levens en bestaanszekerheid, is reden ze te beschermen tegen de markt. De markt biedt geen correctiemechanisme, want de huurder bevindt zich in een ondergeschikte positie. Consumentenbescherming is dus een maatschappelijke noodzaak.

Duidelijk protest van vele kanten kan helpen.

Janhuib Blans, bestuurslid Federatie Huurders Commerciële Sector