E𝗲𝗻 𝗼𝗽𝘀𝗹𝗮𝗴𝗯𝗲𝗱𝗶𝗻𝗴 𝘃𝗮𝗻 𝟯% 𝗯𝗼𝘃𝗲𝗻𝗼𝗽 𝗱𝗲 𝗶𝗻𝗳𝗹𝗮𝘁𝗶𝗲 𝗶𝘀 𝗼𝗻𝗲𝗲𝗿𝗹𝗶𝗷𝗸
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een prijsbeding in een huurovereenkomst dat voorziet in zowel de consumentenprijsindex (cpi) als een opslagbeding van 3% 𝘥𝘰𝘰𝘳𝘨𝘢𝘢𝘯𝘴 binnen aanvaardbare grenzen blijft. Het wachten was op een uitspraak waar die bovengrens niet eerlijk werd bevonden. Het hof Amsterdam heeft dat geoordeeld. De uitspraak kan grote gevolgen hebben voor de praktijk.
𝗙𝗲𝗶𝘁𝗲𝗻
De huurovereenkomst in kwestie kent een beladen geschiedenis. Een huurder huurt een woning voor € 1.025,-. Het #huurprijswijzigingsbeding bestaat uit de cpi en een opslag van 3%. Al 14 maanden na aanvang van de huur ontstaat een huurachterstand. Er volgen vijf procedures, waarbij de rechter uiteindelijk oordeelt dat het betaalgedrag niet ernstig genoeg is om de huur te ontbinden. De rechter acht het prijswijzigingsbeding oneerlijk. Ook in beroep krijgt de verhuurder (grotendeels) ongelijk.
𝗛𝗲𝘁 𝗼𝗼𝗿𝗱𝗲𝗲𝗹 𝘃𝗮𝗻 𝗵𝗲𝘁 𝗵𝗼𝗳
De Hoge Raad heeft 4 gezichtspunten gegeven ter beoordeling van de vraag of een opslagbeding, naast de cpi, oneerlijk is. Het betreft de evenredigheid, voorzienbaarheid, opzeggingsbevoegdheid en vergelijking met het wettelijk kader. Het hof Amsterdam (GHAMS:2026:619) volgt dit kader, maar gebruikt andere tussenkopjes in zijn uitspraak.
Het hof overweegt dat vanwege de beperkte opzeggingsgronden de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om de huur jaarlijks te kunnen aanpassen. Hij overweegt ook dat de huurder een gerechtvaardigd belang heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft.
Het opslagbeding acht het hof, anders dan de HR, niet transparant (voorzienbaar). Hij verwijst daarbij naar een grafiek (r.o. 6.19) die inzichtelijk maakt dat het beding kan leiden tot een 3x hogere huur.
Omdat een huurder geen reële opzeggingsmogelijkheid heeft, acht hij het beding oneerlijk. De Hoge Raad was op dit punt terughoudender (r.o. 3.2.8).
Bij de totstandkoming van de huur had een verhuurder meer mogelijkheden tot wijziging van de huurprijs dan nu. Die mogelijkheid was gekoppeld aan #betaalbaarheid. Het overeengekomen beding wordt om die reden ongunstiger geacht dan de toenmalige wetgeving.
𝗚𝗲𝘃𝗼𝗹𝗴𝗲𝗻 𝘃𝗼𝗼𝗿 𝗱𝗲 𝗽𝗿𝗮𝗸𝘁𝗶𝗷𝗸
Het hof verklaart dat de huurprijs uitsluitend wordt verhoogd met de cpi en acht het opslagbeding vernietigbaar. Alhoewel het arrest het door de Hoge Raad geschetste kader volgt, komt het hof tot een andere oordeel dan de Hoge Raad. Waar verhuurders eerder hoop putten uit een uitspraak van datzelfde hof dat de uitspraak van de Hoge Raad “𝘯𝘪𝘦𝘵 𝘮𝘦𝘵 𝘻𝘪𝘤𝘩 𝘣𝘳𝘦𝘯𝘨𝘵 𝘥𝘢𝘵 𝘦𝘦𝘯 𝘰𝘱𝘴𝘭𝘢𝘨𝘣𝘦𝘥𝘪𝘯𝘨 𝘷𝘢𝘯 𝘮𝘢𝘹𝘪𝘮𝘢𝘢𝘭 5% 𝘱𝘦𝘳 𝘥𝘦𝘧𝘪𝘯𝘪𝘵𝘪𝘦 𝘰𝘯𝘦𝘦𝘳𝘭𝘪𝘫𝘬 𝘪𝘴”, zullen verhuurders in komende procedures moeten bewijzen dat de opslag noodzakelijk is. Onder 6.26 van het arrest verwerpt het hof algemene stellingen van de verhuurder over de kostenstijgingen.

Bron: LinkedIn: Elout Korevaar, Advocaat bij Korevaar vastgoed Avocatuur.