Tussenevaluatie Wet goed verhuurderschap
Sinds 1 juli 2023 verplicht de Wet goed verhuurderschap (Wgv) gemeenten om op te treden tegen malafide verhuurders. De wet moet huurders beter beschermen tegen discriminatie, intimidatie en het betalen van te hoge borgsommen of servicekosten. Gemeenten moesten een (digitaal) meldpunt openen vóór 1 januari 2024. De Wgv verplicht particuliere verhuurders sinds 1 juli 2023 tot een aantal logische gedragsregels: De verhuurder mag niet discrimineren. De verhuurder mag de huurder niet bedreigen of intimideren. De verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur als borg vragen. De verhuurder moet een schriftelijk huurcontract opstellen. De verhuurder moet huurders goed informeren over:
– rechten en plichten die niet in het contract staan,
– de hoogte en terugbetaling van de borg,
– contactgegevens van de verhuurder,
– informatie over het meldpunt ongewenst verhuurgedrag,
– een volledige specificatie van servicekosten.
De verhuurder mag alleen wettelijke servicekosten rekenen (BW 7:259 en 7:261). De verhuurbemiddelaar mag geen bemiddelingskosten aan de huurder vragen.
De Wgv is nog onvoldoende uitgewerkt. De regeling voor borg- en servicekosten werd pas op het laatste moment toegevoegd, en de huurder moet nog altijd zélf naar de rechter als een verhuurder te hoge servicekosten rekent of de borg niet terugbetaalt. De borg- en servicekostenkwesties expliciet in de Wgv vastleggen kan zorgen dat gemeenten structureel kunnen handhaven via bestuurlijke boetes. Nu moet iedere huurder opnieuw een civiele procedure starten.
De wet kreeg meer gewicht door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (Wbh) en de Wet vaste huurcontracten (Wvh) op 1 juli 2024. Daarmee kregen huurders meer zekerheid en kunnen gemeenten optreden tegen te hoge huren — bij sociale huur én nieuwe contracten in de gereguleerde middenhuur. Samen met eerdere wetgeving (opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht, beperkingen op vakantieverhuur, verhuurvergunningen) zijn veel wensen van G4-wethouders ingewilligd. Maar daalt sindsdien het aantal misstanden? En werkt de Wet goed verhuurderschap, inmiddels anderhalf jaar van kracht, zoals bedoeld?
Uitvoering – pionieren in de praktijk
De uitvoering van de Wgv verschilt sterk per gemeente. Iedere gemeente heeft wel een meldpunt, maar de inrichting verschilt enorm. Kleinere gemeenten kiezen soms voor een regionaal meldpunt of besteden het uit. Gemeenten zoeken nog naar een goede manier om de handhaving te organiseren. Het is echt nog werk in uitvoering.
De aanpak loopt uiteen: kleinere gemeenten voegen de Wgv-handhaving toe aan bestaande afdelingen; grotere gemeenten breiden bestaande teams uit (zoals de Pandbrigade in Den Haag, het programma Beschermen bestaande woningvoorraad in Utrecht en het team Goed Huren en Verhuren in Rotterdam. Amsterdam heeft een apart team Goed Verhuurderschap binnen een grotere afdeling handhaving, onderdeel van de directie Wonen. Daar werken al zo’n twintig mensen en er zijn vacatures. In Utrecht bestaat het totale programmateam uit 30–35 medewerkers. Drie inspecteurs werken bijna fulltime aan de WGV.
De Wgv lijkt wél al een normerend effect te hebben: veel verhuurders hebben hun processen aangepast, al valt er in accuratesse van de puntentelling, en de verantwoording en verdeling van de servicekosten nog het een en ander te winnen.
Janhuib Blans van de FHCS: ’De beheerder in ons complex zei dat hun puntenadministratie “waterdicht is”, maar mijn buurvrouw kreeg een niet bestaande tweede wc toegerekend’.
Huurteams opgedoekt in Utrecht en Rotterdam
Wat opvalt is dat in twee grote steden deze uitbreiding van gemeentelijke handhaving gepaard gaat met het terugschroeven van de bestaande huurdersondersteuning. Utrecht en Rotterdam stoppen in 2026 met de lokaal verankerde Huurteams die sinds 2010 actief zijn en uitbesteed aan de organisatie Steenvlinder BV. Dat dit ten koste gaat van huurdersondersteuning ligt voor de hand. Het Utrechts college windt daar in een raadsbrief ook geen doekjes om: “Onze bijstand richting de huurder zal beperkter zijn dan de ondersteuning die het Huurteam levert. Wij zullen ons richten op het handhaven van overtredingen, maar zullen geen bijstand verlenen aan de huurder om de Huurcommissie in te schakelen om huur of borg terug te vorderen. Ook kunnen wij wel handhaven op de hoogte van de borg, maar niet wanneer een verhuurder deze niet terugbetaalt.”
In Rotterdam verwacht het college dat andere organisaties (Je Goed Recht, Sociaal Raadslieden, sociaal advocaten, Juridisch Loket) de gaten opvangen.
Blans: ’je proeft in die verschuiving de aanname dat alleen huurders in de sociale sector tegen onrecht aanlopen. Onze ervaring is dat het juist in de commerciële sector vaak mis gaat’.
In Amsterdam en Den Haag worden de huurteams niet bedreigd. In Amsterdam is zowel het Huurteam als het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag een activiteit van Stichting !WOON. Dit meldpunt en het nieuwe gemeentelijke meldpunt bestaan naast elkaar en werken intensief samen. In november 2025 is de samenwerking met de gemeente geformaliseerd in een convenant. Het Haagse Huurteam is evenals de Pandbrigade onderdeel van de gemeentelijke organisatie.
Nog weinig boetes – trage trajecten
Een landelijke evaluatie van de Wgv moet nog verschijnen. Er zijn landelijk nog weinig resultaten beschikbaar. Bij de VNG bestaat de indruk dat er nog maar weinig boetes zijn opgelegd. De praktijk in de G4 bevestigt dat beeld. Procedures die daartoe moeten leiden zijn bovendien langdurig en complex. In Den Haag leidden tientallen lasten onder dwangsom tot slechts drie bestuurlijke boetes. Waar weer tegen geprocedeerd wordt.
In het Amsterdamse openbare Wgv-sanctieoverzicht staat slechts één boete vermeld: uitgedeeld aan verhuurder Cernic, wegens intimidatie van huurders. Maar de laatste update van 18 juli 2024 meldt dat “er rechtsmiddelen en openstaan tegen dit besluit.” Kortom: ook daar een slepende juridische procedure.
Lasten onder dwangsom worden vaak niet gepubliceerd. In Amsterdam werd eigenaar Marcel van Hooijdonk in 2024 wel aangeschreven voor €200.000,- maar van een boete is vooralsnog geen sprake.
Het studentencomplex HiCondo in Amsterdam Zuidoost illustreert hoe traag het soms gaat: ondanks vele meldingen en journalistieke onthullingen trad de gemeente lange tijd niet op, door de noodzaak van zorgvuldige dossieropbouw én capaciteitsgebrek, aldus wethouder Zita Pels: “En we moeten kijken waar we onze handhavers inzetten. We hebben echt heel schrijnende situaties in de stad en we hebben niet voor alle situaties genoeg handhavers.” (Parool, 6-10-2025)
Meldingen – intimidatie springt eruit
In bijna tweeënhalf jaar kwamen in Den Haag zo’n 600 meldingen binnen, waarvan er 50 à 60 zaken zijn aangepakt. Waarbij aangetekend dat één zaak meerdere huurders kan betreffen. Bij het Amsterdamse meldpunt, gestart per 1 januari 2024, zou dat minstens het dubbele zijn, zo meldde het platform NUL20. De hoofdstad houdt zelf de kaarten nog tegen de borst totdat in januari de voortgangsrapportage verschijnt.
Utrecht ontving in 2024 178 meldingen, in 2025 iets meer. Als er geen ondersteunend bewijs wordt meegestuurd, kan de gemeente er niet veel mee. Het oordeel van de huurder is niet voldoende. Ongeveer de helft van de meldingen komt in behandeling.
Intimidatie vormt in Amsterdam en Den Haag de grootste categorie — in Den Haag een derde van alle meldingen. Omdat veel burgers niet durven melden is het meteen ook de categorie waar handhavers het meeste mee worstelen omdat het vaak moeilijk is hard te maken. Als objectief bewijs ontbreekt wordt het heel lastig. Blans (FHCS): ‘De meeste intimidatie gebeurt met angstaanjagende communicatie, niet door mannen met een boksbeugel die voor de deur staan’.
Hoewel er in een zaak in Utrecht beeld en geluid bestond van de intimidatie, seponeerde het OM. ‘Voordeel van de Wet goed verhuurderschap is dat nu intimidatie heel anders wordt gewogen dan voorheen via het strafrecht’, aldus een betrokkene. ‘De wet is onvoldoende duidelijk op dit punt, dus gemeenten zijn nu allemaal het wiel aan het uitvinden. Betere richtlijnen zijn wenselijk.’ Dat inspecteurs via bestuursrecht kunnen optreden wordt als vooruitgang gezien.
Proactief optreden
De Wgv biedt gemeenten betere instrumenten om ook zonder melding op te treden. Toch is de praktijk verschillend, zelfs in de grote steden. Utrecht heeft geen proactief beleid, daar is geen capaciteit voor. De handhaving in het kader van de Wgv werkt op basis van meldingen.
Voor de Haagse Pandbrigade biedt de Wgv extra mogelijkheden om op te treden. Jaarlijks worden zo’n 2.000 woningen bezocht. Waar voorheen alleen handelend kon worden optreden op basis van de Huisvestingswet, kan nu vaker proactief worden opgetreden dankzij de Wgv.
Rotterdam treedt vooral proactief op in wijken waar een vergunningplicht geldt. Zo zijn in de zogeheten ‘focuswijken’ in het eerste jaar van de Wgv een tiental avondcontroles uitgevoerd. Bij 243 huisbezoeken werden 74 ernstige misstanden geconstateerd, waaronder woon- en huurproblematiek en malafide pandgebruik.
Conclusies
De grote steden hebben de handhavingstaken die volgen uit de Wgv ingebed in hun apparaat, maar de pioniersfase lijkt nog niet afgesloten. De Wgv wordt in de handhavingsketen als een belangrijke verbetering ervaren en heeft bij een grote groep verhuurders een normerend effect gehad. Al valt er in accuratesse van de puntentelling, en de verantwoording en versleuteling van de servicekosten de komende jaren nog het een en ander te winnen. Blans (FHCS): ’De controle op de uitvoering van werk dat op de servicekostenafrekening komt is in de commerciële sector meestal in handen van beheerders. Die maken er vaak een potje van. Of de Wgv iets tegen dit euvel kan doen?’
Er resteert een hardcore categorie huisjesmelkers die zich niets van de Wgv aantrekt. Dus waar intimidatie en bedreigingen gewoon doorgaan en regelgeving wordt ontdoken.
Intimidatie wordt relatief veel gemeld, maar gemeenten worstelen met de bewijsvoering. En zelfs in zaken waar ook objectief bewijs is, duurt het lang voordat een boete is opgelegd en geïnd.
Bij de Haagse Pandbrigade kiest men er daarom voor vaak de waarschuwing over te slaan, omdat een formele waarschuwingsbrief rechtsgevolg heeft, waartegen de verhuurder al een beroep kan instellen. Misschien een tip voor andere gemeenten. Te meer daar ook een last onder dwangsom al vooraf moet worden aangekondigd. Gemeenten zouden gebaat zijn bij duidelijker richtlijnen wat onder intimidatie valt.
Borg
Aan de kwalijke en wijdverbreide praktijk van het niet (tijdig) terugbetalen van de borg, is eenvoudig wat te doen. Terugbetaling en verrekening moet volgens de Wgv binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst plaatsvinden. Maar als de verhuurder dat niet doet, kan de gemeente nu niets doen. Dan is het geen bestuursrecht maar privaatrecht.
Janhuib Blans: “Er zijn verhuurders die van niet-terugbetalen van de borg een extra verdienmodel hebben gemaakt. Wij stellen voor dat te sanctioneren via de Wgv. Het is van de gekke dat huurders via de rechter hun gelijk moeten halen.”
Servicekosten
Veel disputen zijn er ook over de servicekosten.
Janhuib Blans: ’De Wet modernisering servicekosten zou een stap vooruit moeten zijn, maar zonder handhavingsmacht bij de gemeente zijn we er nog niet. Veel gemeenten zullen niet erg happig zijn zich in arbeidsintensieve twisten over de juiste berekening van servicekosten te storten. Des te zorgelijker is het dat gemeenten als Rotterdam en Utrecht de Huurteams opheffen. Wij willen meer transparantie en een meer uniform rapportagemodel van de servicekosten.’
Huurregister
Wethouders van grote steden zouden graag een landelijk ‘huurregister’ invoeren. De FHCS heeft daar al jaren op aangedrongen. In de Tweede Kamer werd eind 2023 de motie Nijboer/Grinwis aangenomen, die de regering oproept zo’n register te ontwikkelen. Minister Keijzer heeft een uitwerking van de motie aangekondigd, met resultaten ergens in 2026.
Bezwaren tegen zo’n register zijn makkelijk gevonden: weer meer regels en bureaucratie. En wie gaat de implementatie ervan betalen?
Maar zo’n register maakt de verhuurmarkt transparanter waardoor gemeenten meer proactief kunnen opgetreden. Nu voeren gemeenten veelal een reactief beleid op basis van meldingen. Registratie van huurgegevens kan ook andere overheidsorganisaties in staat stellen hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Denk aan de Dienst Toeslagen (recht op huurtoeslag), de Belastingdienst (Box 3 – huurinkomsten) en de Huurcommissie. Tenslotte kan registratie van huurgegevens waardevol zijn bij het nemen van regie op de volkshuisvesting en de woningbouwopgave.
Het volledige rapport van onderzoeker Fred van der Molen, inclusief bronverwijzingen, verschijnt op de website van de Federatie Huurders in de Commerciële Sector www.Federatiehcs.nl
In aansluiting op onze Tussenevaluatie van de Wet goed verhuurderschap deze zeer recente uitspraak van de rechter over de mix van bestuursrecht en civielrecht waarmee de Wgv gemeenten nu moet laten opereren. (Met dank aan de Woonbond).
Toepassing Wet goed verhuurderschap: bestuursorganen moeten zelfstandig oordeel vormen over kwalificatie overeenkomst
Eind september heeft de Rechtbank Overijssel een interessante uitspraak gedaan over de toepassing van de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Sinds de inwerkingtreding van deze wet beschikken gemeenten over instrumenten om op te treden tegen malafide verhuurders en onwenselijke verhuurpraktijken. Gemeenten kunnen daarbij zowel op verzoek van huurders als uit eigen beweging tot handhaving overgaan.
Met de komst van de Wgv is de scheiding tussen bestuurs- en civielrecht al enigszins vertroebeld. Waar een huurrelatie in principe een civielrechtelijke aangelegenheid is tussen huurder en verhuurder, hebben gemeenten nu een rol in de beoordeling en handhaving van gedrag van een verhuurder binnen die privaatrechtelijke verhouding. Uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel blijkt de vermenging van civiel en bestuursrecht heel concreet.
De uitspraak[1]
In de betreffende zaak had een huurder van een woonruimte in een voormalig kantoorpand de gemeente Zwolle verzocht om handhavend op te treden op grond van de Wgv. De huurder stelde dat de huurprijs te hoog was, dat hij werd geïntimideerd door de verhuurder en dat de verhuurder dreigde met ontruiming. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle (hierna: het college) besloot echter niet tot handhaving over te gaan, omdat civielrechtelijk niet vaststond dat er sprake was van huur. Aan een verdere inhoudelijke beoordeling van het handhavingsverzoek kwam het college daarom niet toe. Hiertegen ging de huurder in beroep.
De rechtbank Overijssel oordeelde dat het college ten onrechte geen inhoudelijk oordeel had gevormd over de kwalificatie van de overeenkomst tussen eiser en de partij die de woonruimte ter beschikking stelde. Daarmee handelde het college in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, dat voorschrijft dat bestuursorganen alle nodige kennis moeten vergaren over de relevante feiten en belangen. Volgens de rechtbank moet het college zich zelfstandig een oordeel vormen over de juridische kwalificatie van de overeenkomst en daaruit voortvloeiende rechtsverhouding.
De rechtbank wees erop dat de Wgv van toepassing is op verhuursituaties. Het is dus relevant of sprake is van huur. De wet zelf kent geen eigen definitie van ‘huur’, maar uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat aansluiting kan worden gezocht bij het Burgerlijk Wetboek, in het bijzonder artikel 7:201 BW. Voor de kwalificatie van een overeenkomst is niet bepalend hoe partijen de relatie in de overeenkomst wordt aangeduid. Het college dient daar zelf een oordeel over te vormen, aldus de rechtbank.
Bestuursorganen op civiel terrein
Deze uitspraak is interessant omdat de rechter het bestuursorgaan opdraagt een civielrechtelijke verhouding te beoordelen. Uiteraard ligt het voor de hand dat het college moet nagaan of de Wgv van toepassing is voordat het handhavend optreedt. Ook het zorgvuldig wegen van feiten en belangen ligt voor de hand.
Toch begeeft het college zich met het beoordelen van een dergelijke rechtsverhouding op terrein dat in beginsel is voorbehouden aan de civiele rechter. In een groot deel van de gevallen zal de aard van de huurrelatie duidelijk zijn, maar in situaties waarin de rechtsverhouding onduidelijk is, moet het college van de desbetreffende gemeente bepalen of sprake is van huur in de zin van het Burgerlijk Wetboek, als het aan deze rechtbank ligt.
Dit kan leiden tot uiteenlopende interpretaties en onduidelijkheid over de situaties waarin de Wgv van toepassing is. Ook tussen gemeenten kunnen verschillen ontstaan in de manier waarop de Wgv wordt toegepast, wat de rechtszekerheid van huurders en verhuurders kan aantasten. Daarnaast kan een civiele rechter tot een andere kwalificatie komen dan de gemeente eerder heeft gedaan, en mogelijk ook dan de bestuursrechter daarna doet, aangezien die bevoegd is als het gaat om toepassing van de Wgv. Dergelijke verschillen in de beoordeling van de rechtsverhouding kunnen dus zowel huurders als verhuurders in verwarring brengen over hun rechten en plichten, leiden tot geschillen, soms bestuurs- en civielrechtelijke tegelijk, en bovendien voor frictie zorgen tussen bestuurs- en civielrechtelijke praktijk.
Of deze ontwikkeling in de praktijk daadwerkelijk problemen oplevert of niet, zal moeten blijken. Opmerkelijk is de uitspraak in ieder geval.
[1] https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:5637