Amsterdam maandag 24 maart 2025
Beste mevrouw, meneer,
De HBV Mijndenhof heeft de jaarlijkse brief, waarin u het voorgenomen huurverhogingsbeleid voor 2025 van Vesteda bekend heeft gemaakt, in goede orde ontvangen.
Wij hebben uw voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2025, van 4,1 % zorgvuldig bestudeerd en komen daarbij tot een niet andere conclusie dan dat deze verhoging niet in het belang is van onze huurders en maatschappelijk onwenselijk is. Daarom brengen wij hierbij een negatief advies uit.
Onderstaand lichten wij de gronden voor ons negatieve advies gedetailleerd toe.
1. Betaalbaarheid van wonen staat onder druk
De betaalbaarheid van wonen staat al lange tijd onder druk. Veel huurders zagen in 2024 al de hoogste huurverhoging in 30 jaar op hun huurprijs doorgevoerd worden. De voorgestelde verhoging van 4,1 % betekent dat huurders opnieuw met fors hogere lasten geconfronteerd zullen worden.
- Huurders van het complex Mijndenhof ontvangen geen huurtoeslag en dragen de volledige verhoging zelf.
- Pensioenen stijgen niet mee met de huurverhoging.
- Huurders van onzuinige hoekwoningen betalen op zich al hogere huren alsmede relatief hoge energiekosten, waardoor de totale woonlasten verder onredelijk oplopen.
Kortom, het is niet verantwoord om opnieuw een verhoging boven inflatieniveau door te voeren.
2. Oneerlijke lastenverdeling: huurders betalen de rekening voor maatschappelijke opgaven
Verhuurders staan voor de opgaven van verduurzaming en nieuwbouw. Dit zijn echter collectieve, maatschappelijke uitdagingen die primair met publieke middelen moeten worden opgelost, niet door de rekening grotendeels bij huurders te leggen.
Het oplossen van het woningtekort en verduurzaming moet niet eenzijdig op de schouders van huurders terechtkomen. Dit is een taak van de overheid en verhuurders moeten zich hiervoor sterk maken zonder de huurlasten disproportioneel te verhogen.
3. Maximale huurverhoging boven inflatie is onnodig en disproportioneel
De inflatie over 2024 bedroeg 3,1%. Toch wordt nu een huurverhoging van 4,1 % voorgesteld, wat dus toch weer hoger ligt. Dit is om meerdere redenen niet gerechtvaardigd:
- De investeringscapaciteit van verhuurders wordt nauwelijks aangetast bij een gematigder huurbeleid. Volgens de Woonbond kunnen verhuurders de meeste plannen ook uitvoeren als ze de huurverhoging beperken tot inflatie (3,1%). Bij een inflatievolgend huurbeleid is, nog even los van de werkelijke realisatiegraad, circa 93% van de opgave haalbaar tot 2034, waar dat bij een huursom van 4,5% 95% is. De impact is dus marginaal.
- Er zijn voldoende alternatieven om financiering te waarborgen zonder huurders verder te belasten (zie punt 4).
Conclusie: Een huurverhoging boven inflatie is onnodig en onredelijk. Wij adviseren een maximale huurverhoging van 3,1% of liever nog huurbevriezing zondermeer
4. Alternatieven voor huurverhoging zijn mogelijk en noodzakelijk
In plaats van de rekening bij huurders te leggen, zijn er andere manieren om de financiële positie van Vesteda te versterken:
- Efficiëntere bedrijfsvoering: Vesteda kan kosten besparen door kritisch te kijken naar uitgaven en bedrijfsprocessen.
- Gerichte subsidies voor nieuwbouw en verduurzaming: In plaats van huurders te belasten, zou de overheid meer middelen beschikbaar moeten stellen.
Conclusie: Er zijn voldoende alternatieven beschikbaar die verhuurders in staat stellen te investeren zonder huurders onnodig extra te belasten.
5. Overleg en inspraak huurdersorganisaties onvoldoende gewaarborgd
Wij constateren als sinds jaren dat er onvoldoende ruimte is voor daadwerkelijk overleg tussen u als verhuurder en wij als HBV Mijndenhof. Hoewel de Overlegwet voorschrijft dat huurdersorganisaties betrokken moeten worden, blijkt in de praktijk steeds weer opnieuw dat wij onvoldoende invloed hebben en ruimte krijgen op de besluitvorming binnen uw organisatie .
Kortom Vesteda dient huurdersorganisaties serieus te nemen en daadwerkelijk in gesprek en overleg te gaan over de hoogte van de huurverhoging.
Gezien bovenstaande argumenten adviseren wij Vesteda dringend om:
- Af te zien van huurverhoging of deze te beperken tot inflatie (3,1%) of lager.
- Alternatieve financieringsmogelijkheden te onderzoeken.
- Transparantie te bieden over de besteding van de extra inkomsten.
Wij dringen aan op nader overleg en zien uw reactie met belangstelling tegemoet.
Met vriendelijke groet,
Namens de HBV Mijndenhof, Douwe Zeilmaker
