Internetconsultatie over wetswijziging instemmingsrecht en initiatiefrecht
Op deze wetswijzing zijn inmiddels 23 reacties openbaar gemaakt. Veel reacties zijn zeer kritisch over deze voorstellen die de verduurzaming zouden moeten versnellen, maar waarbij getornd wordt aan het 70% instemmingsrecht van alle huurders met verduurzamings-/renovatieplannen voor huurwoningen. Wel wordt een extra eis aan huurdersvertegenwoordigers gesteld: ze moeten 70% van de huurders vertegenwoordigen.
De uitbreiding van het individuele initiatief recht, naar een collectief initiatief recht voor een groep van 70% van alle huurders van een bouwkundige eenheid (woonblok) wordt als onvoldoende benoemd en te ingewikkeld. Bovendien zijn de mogelijkheden voor afhakende individuele huurders om plannen tegen te houden in deze wetswijziging zodanig dat er zeker geen versnelling van verduurzaming gerealiseerd zal worden.
Lees de voorstellen en de reactie van Federatie HCS ( HCS op pg 2, 22 juli Amsterdam (anoniem) en andere reacties op:
Nieuwe stichting wil de staat dagvaarden vanwege
Wet betaalbare huur
De Federatie HCS is oprecht verbaasd!
Bron Vastgoed insider:
Een nieuw initiatief heeft het licht gezien in de vastgoedsector: de oprichting van een stichting met als doel de Staat der Nederlanden te dagvaarden vanwege de Wet betaalbare huur. Dit initiatief is tot stand gekomen door een samenwerking tussen Verra Makelaars en Köster Advocaten. Het doel van deze stichting is om een collectieve procedure te starten namens belanghebbenden in de vastgoedverhuur, zoals makelaars en vastgoedbeleggers, om de impact van de wet op huurprijzen juridisch te toetsen.
Deze beweging is niet alleen een reactie op de Wet betaalbare huur, maar ook op de bredere context van overheidsingrijpen in lopende huurcontracten. De oprichters van de stichting zien dit als een cruciale stap in de bescherming van de belangen van vastgoedverhuurders. Niek Verra, van Verra Makelaars, benadrukt de onzekerheid en de financiële druk die deze wetgeving met zich meebrengt voor zelfstandige verhuurders, die vaak afhankelijk zijn van hun huurinkomsten voor hun pensioen. Hij wijst op de toenemende eisen die aan verhuurders worden gesteld, zoals het verduurzamen van panden, dat in combinatie met de nieuwe wetgeving een zware last vormt.
Reactie Federatie Huurders Commercieel Sector:
De Federatie leest met stijgende verbazing hoe op winst beluste investeerders proberen hun winsten nog verder op te schroeven. De overheid moet juist nog meer greep op de woningmarkt nemen en winstbejag uitbannen ter bescherming van de huurders die nu al vaak veel te veel huren betalen.
Hoge Raad krijgt huurders-onvriendelijk advies
De procureur-generaal (PG) heeft een advies gegeven aan de Hoge Raad over bedingen over een jaarlijkse huurverhoging die staan in (standaard) huurcontracten. De Hoge Raad hoeft dat advies niet op te volgen, maar vaak gebeurt dat wel.
Lees hier de link de samenvattingen de rechtspraak en hieronder ons commentaar.
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2024:770
Er is, naar de mening van de Federatie Huurders in de Commerciële Sector (FHCS), iets mis met dat advies. We leggen uit waarom.
Eerst de aanleiding
Huurders die de huur echt niet meer konden opbrengen, stapten naar de kantonrechter in Amsterdam nadat zij een achterstand van rond € 6000,- hadden opgelopen. Die zei (mijn woorden): er had helemaal geen huurverhoging mogen plaatsvinden, want de formulering van het ‘huurprijswijziging beding’ in deze contracten eist niet van de verhuurder dat deze uitlegt waarom de opslag op de inflatie (CPI) wordt toegepast. Het is een oneerlijk beding. En omdat het oneerlijk beding onlosmakelijk deel uitmaakt van de hele tekst over de huurverhoging, klopt die hele tekst niet en moeten de verhogingen aan de klagers worden teruggegeven.
De vastgoedsector schoot in een kramp en berekende dat, als de uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter algemeen zou worden overgenomen, de sector tot €6,4 miljard zou moeten terugbetalen aan huurders.
De FHCS meldde haar achterban: effe wachten met feestvieren, toen niet door de oorspronkelijke huurders die de zaak hadden aangekaart, maar de rechter rechtstreeks aan de Hoge Raad een richtinggevende uitspraak vroeg. De eerste stap is er nu: het advies van de (plaatsvervangend) PG Wissink. Hij vindt dat het om twee uiteen te knippen teksten gaat. Een over indexatie en een over opslag. En het opslag beding van maximaal 3% over de consumentenprijs indexering vindt hij geen oneerlijk beding.
Waarom is dat advies op een aantal punten vreemd?
Er is geen enkele onderbouwing van die 3%. Waarom niet 0% of 10%? Een ongemotiveerd percentage kan niet serieus worden genomen, zeker niet na alle debatten over de noodzaak van transparantie van verhogingen.
Gezien de te verwachten toename van de CPI/inflatie, kan elk percentage opslag om geweldige bedragen gaan.
Hoe hoger de huur wordt, waarover de opslag geheven wordt, hoe onredelijker de huur wordt.
In veel contracten staat een percentage van 5%. Als dat percentage is toegepast kunnen huurders, gezien de kern van de zaak zoals de Amsterdamse kantonrechter er naar keek, alsnog 2% terugeisen. De PG laat die mogelijkheid open als we het advies goed lezen.
Eerder liet een hoogleraar consumentenrecht al weten, dat ongemotiveerde opslag in strijd is met Europese richtlijnen.
Terwijl onder de voor-vorige minister van Binnenlandse Zaken en Wonen, Ollongren, een opslag van maximaal 1% bovenop de inflatie werd toegestaan in ruil voor transparantie van de huurprijsverhoging (zie verslag Tweede Kamer), wordt door de PG 3% zonder onderbouwing toegestaan. En dat in een tijd dat zelfs farmaceuten moeten uitleggen waarop hun prijzen zijn gestoeld.
De Hoge Raad zegt van zichzelf dat ze ontvankelijk is voor ontwikkelingen in de maatschappij. De dwangsituatie waarin veel huurders en huurwoningzoekenden zich bevinden waarom ze uitwijken naar de vrije sector met gevolgen voor hun levens en bestaanszekerheid, is reden ze te beschermen tegen de markt. De markt biedt geen correctiemechanisme, want de huurder bevindt zich in een ondergeschikte positie. Consumentenbescherming is dus een maatschappelijke noodzaak.
Duidelijk protest van vele kanten kan helpen.
Janhuib Blans, bestuurslid Federatie Huurders Commerciële Sector
Per 1 juli 2024 veel nieuwe zaken
Een nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Mona Keijzer;
jaarlijkse huurverhoging……
nieuwe wetten, nog van de vorige minister, die inwerking treden met name Wet vaste
huurcontracten, Wet betaalbare huur en aanpassing WWS stelsel en Wet goed
verhuurderschap.
Die nieuwe wetten knabbelen voor het eerst aan het huurcontract als zijnde een private
overeenkomst tussen huurder en verhuurder. Ook de overheid krijgt door deze wetten
meer invloed op een huurcontract. Met als motivatie dat de belangen van huurders in deze
wooncrises/ woningmarkt beter beschermd moeten worden, grijpt de overheid in in de
belangen van verhuurders met namen met betrekking tot vorm en duur van
huurcontracten, hoogte huur (vooral bij nieuwe huurcontracten) en verbod op discriminatie
bij verhuur. Ondanks een sterke lobby door verhuurders, een beroep op eigendomsrecht,
aantasting van hun verdienmodel en dreiging van verkoop huurwoningen zijn deze wetten
aangenomen. En is de eerste stap gezet. Een mooi begin!
Natuurlijk zijn er nog veel zaken die nog niet opgelost zijn, maar laten we vooral gebruik
maken van deze nieuwe beschermingsmogelijkheden voor huurders.
Bereken de maximale huurprijs van je woning met het aangepaste WWS (woning
waarderingsstelsel).
Maak gebruik van het gemeentelijk meldpunt.
Maak gebruik van de mogelijkheden die deze nieuwe wetten bieden en wijs ook andere huurders daarop.
Hieronder links naar informatie over deze veranderingen. Geeft ze door aan andere
huurders en wijs ze op hun rechten.
Wet betaalbare huur – link Huurcommissie:
https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie-helpt/wet-betaalbare-huur
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/wet-betaalbare-huur
https://www.amsterdam.nl/veelgevraagd/Meldpunt-problemen-met-verhuurders
wet vaste huurcontracten – rijksoverheid:
Onderzoeken naar hitte in woningen. Hoe houden we onze woning koel?
3,6 miljoen huurder kans op hitte in huis
De Hogeschool van Amsterdam heeft samen met partners onderzoek gedaan naar
maatregelen om woningen koel te houden zonder energieverbruik te verhogen.
Link:
https://www.hva.nl/kc-techniek/gedeelde-content/projecten/energy-transition/hitte-in-de-woning.html
Door klimaatverandering neemt oververhitting van woningen toe. Een stijgende behoefte
om woningen te koelen kan leiden tot een stijging van energieverbruik.
Het project Hitte in de woning onderzocht maatregelen op verschillende niveaus, gebied,
gebouw en gedrag. De gemeente wil hittebestendige maatregelen voor de inrichtingen van
de buitenruimte en het effect daarvan op hitte in de woning. De corporaties willen
maatregelen hoe ze bij renovatie en verduurzaming hitte in de woning kunnen voorkomen.
En ook het gedrag van bewoners speelt een rol bij voorkomen van hitte in de woning.
Een hitte norm bestaat nu alleen nog voor nieuwbouwwoningen. Voor bestaande
gebouwen ontbreekt die.
De onderzoeksjournalisten van Investico hebben in samenwerking met de Woonbond
een analyse gemaakt van hittescores van woningen, de TOjuli-waarde. ( Temperatuur
Overschrijding in de maand juli) . Sinds 2021 staat TO juli-waarde in energielabel (alleen
de hoogste waarde geldt) en voor nieuwbouw geldt een TO juli-waarde van 1,2 als
hoogste grens voor de kans op hitte in de woning. Veel woningen hebben een veel hogere
TO juli-waarde, vandaar hun conclusie dat 3,6 miljoen huurders kans op hitte in huis
hebben.
Hitte in huis is gevaarlijk, met name ouderen, zieken en baby’s lopen risico's op overlijden tijdens hittegolven. Ook de huurcommissie erkend hitte als gebrek. (zie gebrekenboek) Er wordt druk gewerkt aan nieuwe manier om dit gebrek vast te stellen omdat oude methodiek ingewikkeld is, te lang duurt voor resultaat vastgesteld kan worden en gevoelig is voor gedrag bewoner. In plaats van metingen wordt nu gewerkt aan berekening,
vergelijkbaar met energielabel.
Belangrijke maatregelen:
die jezelf kunt nemen om hitte inwoning te voorkomen, ‘s nachts doortochten (ramen tegen elkaar open zetten), op heetste moment ramen en gordijnen dicht, meer groen en bomen in je tuin;
die de verhuurder kan nemen: isolatie van muren en daken, goede externe zonwering ;
die gemeente kan nemen: meer groen, bomen en water in de buurt.
